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조심! 신축아파트 준공/입주/보존등기전의 주의사항들


유익한 정보! 필독 요망!


당 게시문은 2013년 작성했으므로 이후 법률 변경에 따라 달라질 수 있으니

유의하시기 바랍니다.                         작성인 인윤식 배상 

 

저희(금강공인중개사)는 도정법(도시 및 주거 환경 정비사업법)을 최초 적용한 동작동의 정금마을 재건축을 위하여 2000년초부터 헌신적 협조 봉사하여 현재의 이수 힐스테이트 (2013년 봄 입주)로

태어나게 했습니다.

그간 재건축에 대한 전문성을, 중개의뢰한 고객에겐 신뢰성 및 완벽성을 발휘하여 모든 업무를 깔끔하게 처리하였습니다.

 

신축아파트는 준공일로부터 약 6개월간 미등기 상태이므로 이것을 악용하여 아무거나 올리는 중개업소들도 있습니다.

 

  또한 입주 직전의 신축아파트에 대하여 가짜 소유자 또는 임대인(매도인)중개업자(주로 무자격자, 무등록자, 중개업위장 컨설팅업소 등등이 주로 범법행위)들이 한 물건에 여러명과 동시 계약

하여 한꺼번에 보증금(매매대금)을 챙기고 잠적했다는 뉴스가 가끔 나옵니다.

 

입주가 가까워 질수록 단계별 따라 주위할 사항들이 많습니다.

단지의 규모와 내부적인 상황에 따라 기준일 및 소유기간이 다르므로 주의하여 대비합시다.

2013년 2월23일 부터 성공적으로 입주한 동작동 이수힐 스테이트 단지를 참고했습니다.

 

1.무 자격자.무 등록자. 중개업을 위장한 컨설팅업소들은 매우 위험!


  * 이들을 발견 즉시 구청에 신고합시다.

 

  중개의뢰 할 여러분(매도ㆍ매수ㆍ임대ㆍ임차)들은 급하시더라도 반드시 이들(무자격자ㆍ

등록자ㆍ자격증 대여한 바지사장업소ㆍ중개업 위장 컨설팅업소ㆍ상호나 대표가 자주 바뀌는 

업소)을 피하십시오. 


물론 이들의 이마에 "문제있는 업소다"라는 딱지가 없지만 유심히 관찰(공인중개사 자격증ㆍ

중개사무소 등록증ㆍ공제증서ㆍ사업자등록증 등 4종류는 필수 비치물이며, 간판의 대표자명 

일치 여부)을 하시고, 계약서를 대표자(실제 등록자인지 비치물의 사진대조)가 작성 날인하는지 

확인하십시오.

 

(1) 이들은 단기간 알찬영업을 위하여 준공4개월 전 쯤부터 어떻게 하든지 간에 요지 (중개업 등록이 안되는 무허가 건물포함)를 선점하여

 

(2) 매수인(임차인)이 전화하도록 미끼용 허위 매물을 많이 게시하기도 합니다.

 

(3) 매도인(임대인)에겐 높은 금액으로, 매수인(임차인)에게 낮은 금액으로 중개하겠다며 시장을 교란하고 무차별적으로 물건과 손님을 포섭합니다.-지나치게 친절한 접객행위

 

(4) 입주가 끝나서 더이상 나올 단물이 없을 것 같으면, 꿩먹고 알먹기식 높은 권리금을 받고 같은 방법으로 다시 떠돌이 영업합니다. 속아서 인수한 업소는 본전 생각에 극성을 떠는 악순환이 계속되죠.

 

(5) 억지로 또는 탈법적인 계약을 많이 했기 때문에 중개사고가 날 수 밖에 없으니 물건 소유주와

매수인(임차인)에게 법적 보상이 없는 크나 큰 피해가 생깁니다. 이럴 경우를 대비하여 이들은 위장 폐업이나 대표자 명의 변경 (바지사장 세우기)을 자주 합니다.

 

(6) 중개업을 위장한 컨설팅 업소의 부동산 중개 행위는 불법이므로 적법(?)을 가장한 중개 업소와 긴밀히 연계하여 손님을 모시고 그 중개업소로 가서 계약서작성합니다.

 

(7) 불법중개의 '쌍방합의' 계약방식

요상한 중개업소가 고의로 물건의 하자(흠결)를 숨기고 매수인(임차인)에게 잔금처리할 때 정식

계약서로 바꿔준다고 안심시킨다음, 계약서에 공인중개사의 서명 및 날인을 빼고 그냥 '쌍방합의'

식으로 꼼수를 써 법적처벌을 피하려 합니다.

심지어 문제성있는 업소들은 법적으로 임대금지한 임대아파트조차 임대(매매)로 불법중개하기도

합니다. 

 

(8) 적법하게 중개업을 하고 있어도 전문성이 부족하고 경험 미숙하면 중개사고가 날 수 있습니다.

 

2. 준공검사일 전에 계약(매매. 임대차)을 할 수 있으나

 

(1) 준공일이 결정나기 전에는 어디까지나 예정이므로 입주일을 신축성있게 대비합니다.

 

(2) 임대차 계약은 예정 준공일보다 약 2~3개월전부터 실시하며

 

(3) 매매계약도 아무때나 가능하지만, 매수인은 이때 입주 또는 임대할 것인지를 미리 결정하십시요.

* 준공일 및 입주일의 변수를 충분히 염두하시길...

 

(4) 이때쯤, 이삿짐 업체(사다리차 사용여부) 기존 거주지의 주택관련 관리비의 자동이체 해지. 가구배치계획. 우편물 주소변경. 신문 우유등의 배달중지. 학교 전학등등 - 언제쯤 할 것인지 계획세우기

 

3. 입주자 사전 점검 및 입주자 지원센터 개설

 

 일반적으로 준공예정 1~2개월전쯤에 며칠간 동별로 나누어 사전 점검하며, 입주 후에도 계속 하자 보수를 하지만 시설 공사별에 따라 1~4년까지 입니다.

입주자 지원센터는 입주자 점검일 전쯤에 개설됩니다.

 

4. 준공인가(사용승인)부터 입주까지는...


 준공인가를 얻어야 입주할 수 있는데, 선정된 주택관리 업체도 업무를 개시 하지만 입주관련은 입주지원센터가 주관하며, 입주기간은 일반적으로 45~60일로 조합의 특성과 단지의 규모에 따라 다릅니다.

 

(1)이주비 반환, 분담금 및 확장공사비 완납

소유주는 정해진 입주기간내에 반환 및 완납하지 않으면 높은 이자의 연체료가 부과됩니다.

 

(2) 입주 시 할 일들

소유주는 주택관리 업체에 장기수선충담금(선수금)을 예치하고 입주증을 받아서 이사 전입 시

입주지원센터에서 지급물품(열쇠포함)을 수령하며, 이사당일 이사집들이 한 날 한시에 한꺼번에 몰릴 수 있기 때문에 분산 이사가 되도록 늦어도 10일 전쯤 입주지원센터에 사전 통보하며 일정 조율하는 것이 바람직합니다.

임차인들은 잔금 당일에 해당 동사무소에 전입신고 동시 확정일자를 받으십시요.


단, 주인이 담보 대출한다는 조건으로 임대차 계약을 했으면 이사 및 전입신고를 미리 주인과 협의하십시오.

 

(3) 신축건물의 취득세납부와 환급액의 양도세

 준공일로부터 60일이내이며 이 시기에 환급액(권리가액이 신청한 아파트 분양가보다 남는 돈)

도 양도세 대상이므로 주의 요망

 

(4)매매경우

가) 준공 후 입주기간 종료전까지는 명의변경만 될 뿐이며 매도인은 신축건물 분 취득세를 납부하고, 매수인은 매매대금을 기준하여 취득세를 냅니다.

나) 입주기간 종료 후 부터 보존등기까지는 소유권 명의변경이 제한되며, 보존등기 시 매수인은 증가한 토지지분 취득세를 납부합니다.

 

5. 입주자 대표회 구성

 

입주기간 종료이후 30일쯤 경과할 때 해당단지를 관리할 단체의 임원 선출합니다.

 

6. 조합원 보존등기 및 일반분양 이전등기

 

  준공인가 5개월 후쯤 이전고시예정이며, 고시 1~2개월쯤 조합이 일괄등기 신청하는데 조합원은 조합원 명으로 보존등기, 일반분양자는 조합명의로 보존등기 및 소유권이전 등기 실시합니다.

 * 매수인은 위와 같은 보존등기를 마친 후 소유권명의 변경등기를 하며, 이때 동시에 진행하는 것을 복등기라고 하는데 정상적행위가 아닙니다.


※  복등기란 ?

매매계약은 당장 체결하되 입주 직후 원계약자(매도자)명의로 등기했다가 곧바로 매수자 명의로

등기를 두 번 한다고 해서 복등기라 부르며 일종의 이중등기이므로 조사를 당할 수 있습니다.


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오매불망하던 새 아파트에 입주하려니 얼마나 마음이 설레시겠어요.

여러분을 위해 입주 전.후에 필수사항에 관련된 자료를 오랜기간 모아서 정리 요약하니 

잘 활용하십시오.

                    작성인 금강부동산 대표 인윤식 010-3749-8472


A. 신축아파트 입주를 위한 사전점검할 주요사항


1. 당일 준비물

  신분증, 도장, 필기도구, 분양 카탈로그 (견본주택 비교용, 가구배치용으로 참고), 줄자 (견본

주택과의 차이비교 실측, 가구배치 구상), 입주자 점검확인서(시공사 제공)


2. 점검할 공통사항 및 품목


 (1) 방수. 결로; 방수처리가 안되면 벽에 물이 스며들고 문틀이 휘어짐. 

              벽면에 습기가 찬 곳이 있는지 (특히 발코니를 실내확장으로 한 부분)

              장판지와 도배지의 변색 여부 및 상태.

 (2) 타일. 벽지. 장판; 붙임상태, 변색, 바닥 들뜸

 (3) 창호. 샛시; 문틀의 수직. 수평. 휨 상태와 문틀 주위의 미장 및 도배 상태, 문 열림과 닫힘이

             어떤지,

             유리고정 코킹 및 틈 상태는 어떤지, 유리는 견본주택과 같은지

(4) 빌트인 가구. 수납장; 문을 직접 여닫아 보면서 이음새 불량. 소음발생의 여부

(5) 가전품. 홈오토메이션. 온도 조절기. 조명기구. 인터폰 등등; 정상적인지 직접 작동 시험

(6) 입주청소. 샛시. 커텐. 버티컬. 방 니스칠. 집수리 등등

           필요할 경우 최소한 입주 3~4일 전까지 완료하되, 영업장소가 분명한 업체에 의뢰


3. 용도 장소별 점검사항


 (1) 현관

  *현관문의 개폐(특히 도어록 작동). 마감     *신발장의 개폐. 마감    *현관주변 도배. 도장. 

   조명   *바닥의 파손. 오염 상태(특히 대리석의 가장자리)    *벽체의 오염. 긁힘


 (2) 거실 및 발코니

  *거실창의 개폐. 마감. 고정 상태   *가구의 개폐 마감   *벽지   *바닥의 오염. 변색. 긁힘

  *벽체의 훼손. 오염. 변색   *홈오토메이션. 전등. 각종배선기구 설치 상태

  *발코니난간의 고정. 높이. 용접 상태   *내부선반 고정상태   *기타 사항


 (3) 주방 및 발코니

  *주방창의 개폐. 마감   *싱크대 상.하부 장의 개폐. 마감   *싱크대 걸레받이 설치 상태

  *설비수전 및 악세서리 설치 상태   *배수구주위 마감 상태   *주방가스대의 폭

  *배기후드 및 팬의 진동. 소음   *가전제품 설치 상태   *바닥의 오염. 변색. 긁힘

  *벽체의 훼손. 오염. 변색   *전등. 각종 배선기구 설치 상태   *기타 사항


 (4) 욕실 (공용. 부부용)

  *문짝의 개폐. 마감   *욕실장의 개폐. 마감   *샤워부스의 유리 흔들림   *타일의 파손. 오염. 

   변색. 줄눈   *욕조. 세면기. 양변기.악세서리(수도꼭지.거울.수건걸이. 휴지걸이) 설치 상태

  *배수상태 (바닥에 물을 부어 기울기 점검)   *몰딩 틈새 및 실링 상태   *배기 팬의 진동.소음

  *스위치.  콘센트. 전등 설치상태   *기타사항


 (5) 안방 및 발코니

  *창호의 개폐. 감   *가구의 개폐. 마감   *바닥의 배수 상태 및 오염. 변색. 긁힘  

  *벽체의 훼손. 오염. 변색  *발코니의 도장 상태   *발코니 난간의 고정. 높이. 용접 상태

  *천장의 빗물통 위치. 부착상태   *스위치. 콘센트. 전등 설치상태   *기타사항


 (6) 드레스 룸

  *수납장의 개폐. 마감   *바닥의 오염. 변색. 긁힘   *벽체의 훼손. 오염. 변색

  *스위치. 전등 설치상태   *기타사항


 (7) 기타 침실 및 발코니; 앞에 언급한 '(5). 안방 및 발코니' 점검할 사항과 같음 


 (8) 보일러실

  *창호의 개폐. 마감   *바닥의 오염. 변색. 긁힘   *바닥배수의 양호 여부   *동파방지 보온상태

  *벽체의 훼손. 오염. 변색   *온도 조절기 및 순환펌프 작동   *배기구 및 환기구 설치상태

  *스위치.콘센트. 전등 설치상태   *기타 사항


(9) 실외기실

  *창호의 개폐. 마감   *바닥의 파손. 오염. 변색   *벽체의 훼손. 오염. 변색   *기타 사항


(10) 공용부 (전용사용 및 발코니를 제외한 장소)

  *벽체의 도장   *바닥의 오염. 변색. 긁힘   *승강기


 (11) 기타 공용부 

 *지하 주차장과 건물외벽의 균열. 누수   *옥상의 방수처리   *기타 사항


이상 점검완료 후 건의사항을 작성하여 제출한다. 



B. 신축 아파트 입주전 준비사항


1. 잔금 및 등기절차를 차차질없이 진행할 것


  통상 입주시작 20일 전부터 입주 수속절차가 진행되는데 이때 소유권 이전등기 접수, 중도금

융자의 근저당권 설정등기 접수, 잔금융자 추가 신청한다.

  입주잔금; 잔금이 분양계약서에 기재돼 있으나 다시 확인하며 궁금한 사항을 건설사에 확인

파악한다.

 소유권 이전등기 신청; 등기가능일(보존등기 신청접수일 또는 잔금납부일 중 늦은 날짜)로

부터 60일 이내 (지정법무사에게 확인인할 것)에 반드시 완료한다.


2. 이사할 날을 미리정하고 예약; 이후 사항은 이사완료 후까지 해당


 (1) 시공사가 보낸 입주 안내문에 따라 일정을 계획

   이사 날짜는 입주 시작일보다 조금 늦게 잡는다.

 손 없는 날(음력 9일, 0일로 끝나는 날)은 이사하려는 사람이 많으므로 적어도 한 달전에 예약

 (특히 손 없는 날이 주말일 경우 심하게 몰리고 비쌀 수 있음)한다.

  그러나 손 없는 날이 아니거나 주말이 아니면 이사비용을 할인하는 경우가 많으므로 고려해

 볼만 하다.


 (2) 포장이사는 3개업체 이상의 견적비교

  업체에 따라 가격차이가 있으므로 3개 업체 이상의 견적을 받아 가격. 서비스. 사고발생 (물품

 파손. 분실) 시의 보상조건 등을 꼼꼼히 비교해 선택한다.


    <견적받을 때 주의사항> 버리고 갈 가구, 전문업체에 맡겨야 할 붙박이 장. 에어컨 등을

 알린다. 사다리차를 사용할 경우 층수에 따라 별도 비용이 추가되므로 미리 결정한다.


 (3) 분양아파트 카탈로그의 평면도를 복사해 가구배치와 수납위치를 표시하여 이사업체에

 주면 이사날에 쉽고 빠른 집정리가 된다.


 (4) 새로 구입해야할 가구와 가전제품 등도 체크하여 가구배치계획에 반영한다.


 (5) 승강기를 사용할 경우

  같은 날 여러세대가 동시 이사로 불편할 뿐만아니라 무리한 승강기 운행으로 고장이 날 수

 있기 때문에 미리 관리사무소의 사용승락을 받는다.


 (6) 입주 후 전입신고를 하고 입주증을 경비실에 제출한다.

  입주인은 입주예정일을 관리사무소에 통고해야 입주 당일에 전기. 수도. 개스 등을 사용할

 수 있다.


   <임차인은 입주일에 관할 동사무소에서 확정일자를 받을 것>

    이때 자동차 주소변경 신고하며, 타시도에서 전입할 경우 지자체 차량등록 사무소에 

  신고한다.


3. 기존 아파트관리비 자동이체 해지는 두달 전에 미리해야 편리

  자동이체 해지를 안하면 각종 공과금이 중복결제된다. 두달 전에 해지 신청해야 그 달에

 해지되므로 해지를 안하면 전에 살 던 집을 찾아가 환불요구해야 한다.


4. 우편물. 배달물품 주소변경 안내는 입주 한달 전에

  카드대금. 전화요금. 정기 간행물 등의 우편물 주소변경을 신청하고, 신문. 우유. 학습지의

 배달건은 이사할 곳은 알려 준다.


5. 전화설치 장소이전 신청을 이사 일주일 전에


6. 중. 고등학교 전학절차는 한달 전에 확인

  입주 후 전학신고를 해도 되는 초등학교 (해당 동사무소에서 전입신고를 할 때 학교배정을

 받은 다음 자녀와 함께 해당 초등학교에 가서 접수)외는 달리 중.고등학교는 학교에 따라

 절차가 다르므로 이사전에 구비서류를 준비해야 한다 (학교나 시교육청 민원봉사실에 문의

 할 것)