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조합설립부터 보존등기까지의 매매는 각별한 주의를...


***특히 매매(전매의 양도.매수)할 때***


아래의 내용들은 저희가 도정법(도시및 주거환경 정비사업법)을 최초로 적용한 서울시 동작구

정금마을 재건축 신축 "이수힐스테이트"과정에서 오직 조합원을 위해 겪은 체험과 실무를 토대로

작성한 산 지식입니다.

저희는 2000년초부터 시작하여 2013년 봄 성공적으로 입주완료하고 동년 11월 조합원 등기권리증

배부까지의 모든 과정에서 수차례의 개발동의서 징수, 임원으로서의 추진위 및 조합의 핵심업무수행을

적극 협조했으며, 까다로운 전매도 완벽하게 중개했습니다.


재건축의 산증인! 신뢰성의 토박이 금강공인중개사!



1.믿을만한 공인중개사에게 의뢰를...

팔든지 사든지간에 목숨같은 재산을 지키려면 장기간 한 지역에서 풍부한 경험과 신뢰할 만한 중개

사무소에 의뢰하고, 반드시 다음과 같은 업소나 사람을 피합시다.


(1) 입주장사가 주목적인 떴다방                      (2) 중개업으로 위장한 컨설팅업소

(3) 대표자가 자주 바뀌는 업소                        (4) 무자격/무등록 업소

(5) 자격증을 빌리거나 바지사장업소                  (6) 미숙하거나 무책임한 업소

(7) 조합원을 잘 안다며 공인중개사를 우습게 보고 구전따먹기하는 동네사람

(8) 조합원의 친인척이라며 싸게 판다는 사람


2. 복잡한 절차와 많은 종류의 구비서류

일반 부동산매매는 비교적 간단한 서류만으로 소유권 명의변경이 되지만, 조합설립 후 물건매매는 

개발을 위한 신탁등기상태이기 때문에 나대지이거나 공사중이므로 소유주입증을 위한 확인과

서류가 많아지게 됩니다.


3. 입주권도 가압류될 수 있습니다.

일반부동산의 제한물권사항을 쉽게 알 수 있지만, 입주권에는 잘 나타나지 않습니다. 

그래도 경매/가압류/근저당등의 하자와 관련한 제한물권이 있을 수 있기 때문에 항상 조심해야 합니다.


4. 매매/임대차 계약시기는 언제부터?

조합설립후라도 언제나 "매매"할 수 있지만, 준공전까지는 매매를 "전매"라고도 합니다. 

임대차(전월세)는 대개 준공예정 3개월전쯤부터 계약하기 시작합니다. 입주후에도 등기권리증은

준공일기준 7~9개월 쯤(단지마다 제각각)지나서 완료되기때문에 객관적으로 확인이 어려운 미등기

상태입니다. 물론 준공전에는 해당물건의 내부를 볼 수도 없습니다.


5. 진행단계에 따라 확인/조건/절차/구비서류가 달라집니다.

그러므로 공인중개사가 업무미숙하거나 무경험자이면 당연히 중개사고 발생!


(추진위원회)-(정비구역지정)-조합설립-건축심의-사업승인-시공사선정-관리처분(조합에 토지신탁)

-이주-(건물멸실)-착공-(관리처분변경)-조합원아파트배정(이때부터 입주권).옵션신청-일반분양,

옵션신청-준공.사용승인-입주(조합원의 분담금 결정 및 납부.이주비반환.옵션비 납부.일반분양자의

잔금납부.동시에 부족금 충당 대출신청)-취득세.양도세(환급대상자)납부-이전고시-소유권보존등기 및 등기권리증(집문서)완료-조합해산


*이전고시 직전일 경우는 소유권명의 변경제한이 있으며, 이전고시직후 명의변경완료해도 조합원의

자격이 명목상으로 조합해산때까지 남아있음.


6. 매수는 의뢰분의 지급능력에 맞게

손님을 막연히 잡아둘 욕심으로 게시한 인터넷상 미끼용물건에 속지마십시오.

일부손님은 투자가능 금액을 안 밝힌채로 무조건 싸고 좋은 것을 찾는 쇼핑하듯 문의에 어떻게 대답

해야 할지 참으로 난감합니다.

차라리 재지않고 시원솔직히 말씀하신 손님께는 최적의 조건으로 시간낭비없이 단기간내 깔끔하게

중개할 수 있으므로 매우 효율적입니다.


7.이주비를 수령한 물건의 추가대출 가능여부

이미 수령한 이주비는 양수인(매수인)에게 채무승계되지만 매수인의 금융신용상태에 따라 승계

되므로 계약전에 본인 스스로 미리 점검해야 매매계약금을 보호할 수 있습니다. 

추가대출은 사업지별 특성에 따라 다르며 입주권 상태로 준공일에 가까울수록 유리한 대출이 됩니다. 물론 준공사용승이 나면 대출조건 및 금액이 더욱 유리해집니다.


8. 환급 또는 부담액으로 결정되는 권리가액이란?

조합원이 보유했던 부동산(건물크기 및 준공년도.대지의 크기 및 위치)에 따라 감정평가액이 정해

지므로 조합원들마다 제각각입니다. 

권리가액이란 감정평가액에 예상수익성의 비례율을 곱한 것이므로 비례율이 높을수록 사업성이

양호하다는 뜻입니다. 분양대금(아파트공급가액)보다 권리가액이 크면 환급으로, 반대현상이면

부담금으로 되는데 입주할 때 부담금이 늘거나 줄어들 수 있습니다.

 

참고로 환급은 입주시 실시하는데 양도세의 부과대상이 되며 주택보유수.보유기간을 적용하여

세액산출합니다.


         

         임대차 계약 및 보증금의 보호방법(주거용)

 

일반적으로 임차인이 알고 있는 상식이지만 재건축 또는 재개발로 이주할 조합원들이나 만기 2년이

될 임차인들에게도 유익한 정보이며 특히 처음 경험할 임차예정자들이 알아야할 기본 상식입니다.

중개수수료가 아까워서 직접계약하면 계약금이나 보증금을 떼일 수 있습니다.


1. 계약기간

2년 미만으로 정하거나 정함이 없는 계약은 2년으로 본다.

(단, 임차인에게 유리한 경우는 그렇지 아니함)

* 계약 1년 후 보증금 시세가 높아진 경우, 임대인은 물가상승율에 따라 년5%내의 증액 청구가

가능하며, 임차인의 감액 청구는 없음


2. 임대인(집주인)은 임대차만기 얼마전에 임차인에게 알려야하나?

<계약기간의 통지의무>

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 1개월전에 임차인에게 “갱신거절”이나 “계약조건변경”

원하면 집을 비우라든지 전세금 인상해 달라든지 미리 통지를 해야한다. 통지가 없다면 자동으로

기존 조건대로 계약이 연장된 것으로 본다.

임차인도 만료 1개월전까지 계약갱신 또는 해지를 통지 하여야 재계약이나 해지의 효력이 발생된다.



3. 묵시적 갱신(자동연장으로 된 상황으로 임차인에게 유리한 입장)

(1) 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

(2) 정해진 기간이 없으면 2년으로 보는데, 임차인은 2년 주장이 가능하고 언제든지 해지 통지

가능하다.

 (임대인은 통지가 도달로부터 3개월이 경과되면 보증금을 반환하는 강제 법규로 1999년부터 정해

졌음) 단, 임차인이 2기이상 월차임(월세)을 연체했을 경우는 임대인에게 계약 갱신 거부권이 있음.



4. 계약이 자동연장됐을 경우

임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지나 계약조건변경을 통지할 수 있다.

집주인이 통지를 받고 3개월이 지나면 자동갱신됐던 계약은 효력이 없어지기 때문에 임차인이 계약

해지 할 수 있다.

그러나 집주인이 전세금을 올려달라고 자동연장전에 미리 통지했다면 임차인은 이에 막을 방법이 없다.


5. 재계약 만료전에 집주인이 비우라고하는 경우

기존 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 비워줄 의무가 없으므로 계속거주해도 된다. 만약 집주인의

부탁대로 비울 경우 중개수수료와 이사비용을 요구할 수 있다.

반대로 임차인이 만료전에는 보증금 반환을 요구할 수 없다.


6. 계약기간중에 집주인이 바뀔 경우<매매ㆍ증여ㆍ상속으로 주인 바뀜>

임차인의 권리는 그대로 인정되기 때문에 새로 계약서를 작성한 필요가 없다.

다만, 계약기간이 끝나서 새주인과 재계약 할 경우에 전세금을 올려줘야 한다면 인상된 부분에 대해

별도의 계약서를 쓰고 확정일를 받는다. (기존 계약서를 주지말고 계속 보관 할 것)


* 기존계약서를 회수하여 파기하는 중개업소는 무식의 극치임 *


이사와 동시에 전입신고를 마친 임차인은 제3자에 대해 대항력이 있기 때문에 주인이 바뀌어도 그전 계약의 효력대로 유지할 수 있다.


7. 재계약 및 임대차 보증금을 증액하는 경우

확정일자를 받은 먼저의 계약서를 보관(중개업소나 주인이 회수요구 하더라도 주지말 것)하여야 하며,

금액의 인상과 기간연장된다는 내용의 새로운 계약서에 다시 확정일자를 받는다.

즉, 증액된 부분에 대해서만 따로 작성하고 확정일자를 받는다.


<이유> 전세계약하고 집주인이 은행에서 대출할 경우 우선순위가 달라지기 때문이다.

기존 계약서를 없애면 후순위로 밀려 전세금을 통채로 날릴 수도 있다.

또한 증액된 새 계약서없이 영수증만 받아도 법적효력이 없으므로 증액분의 새계약서에 확정일자를 받아야 한다.


8. 주택 임대차 보호법을 받을 수 있는 주택

(1) 등기된 모든 주택

(2) 소유권 보존 등기를 하지 아니한 미등기 주택

(3) 준공 필증을 받지 못한 상태의 주택

(4) 견고한 가건물도 주택으로 임대했을 때

(5) 건물의 구조나 용도를 변경한 후 주택으로 임대 했을 때

(6) 최초에 비주거용 건물로 임차했다가 주인의 승락을 얻어 주거용으로 개조할 경우 이에 반하여

보호 받을 수 없는 주택이란...

    (1) 보증금이나 월세를 지불하지 않고 무료로 사용

    (2) 여관ㆍ호텔ㆍ선박ㆍ가건물 등을 일시적(판례:주택 3개월)으로 사용하기 위한 임대차

    (3) 비주거용으로 주인의 승락없이 주거용으로 개조하여 이용


9. 보증금 보호를 위한 확실한 법적 대항력 요건 유지

대항력 요건 : 임대차 계약서+주택인도(입주)+전입신고(동사무소)=완료 했을때

임대차 계약서 + 전입신고 및 확정일자 취득 점유(거주)가 됨과 동시에 다가구, 다세게 주택의 경우는 계약서상 동.호수(지상.지하)표시와 실제 전입한 동.호수가 완전히 같아야 보호가 됨

(단, 근저당등 또는 기압류등의 선수위 큰 하자가 없어야 함)


> 대항력이란?

(1) 전세기간동안 집주인이 바뀌어도 바뀐 집주인에게 동일한 임차 기간과 보증금을 주장할 수 있는

지위가 승계된다.

(2) 경매가 진행된다 하더라도 말소기준 권리(근저당등 물권)보다 선순위 대항력 요건을 갖춘 경우로

법원에 우선 배당요구를 하여 보증금을 돌려 받거나, 경매권자에게 계약의 유효를 주장 할 수 있게

된다.


10. 전입신고와 확정일자 날인을 마치면 다음날 시작인 0시 (마친날의 밤 12시)부터 법적

대항력이 발생함

확정일자가 국세의 법정기일(세무시장이 집주인에게 고지서를 발부한 날) 또는 일반 채권의 경우

근저당등 설정일자를 보다 앞서면 국세 또는 다른 채권보다 우선하여 전세보증금을 회수할 수 있다.


11. 확정일자 아닌 전세권 설정(설정시 집주인의 동의가 필요)

전세금 반환 소송을 거치지 않고도 임차인이 해당 주택에 대하여 경매 신청가능하다.


12. 계약 만료시 보증금 반환이 안된 상태에서 이사(전출)할 경우는 보증금 회수 확보를 위하여 임차권 등기를 함.

(1) 임차권 등기 : 집주인의 동의 없이 임차인 단독으로 주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있으며, 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있음.

신청시 필요한 서류는 임대차 계약서.사본.주민등록등본.등기부등본.임대차 계약해지 내용증명등이며

임차권 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선 변제권을 취득뿐만아니라 경매신청 권한까지도 있다.

(전세권과 비슷한 효력)

임차권 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 보유한다.

(2) 이사를 안한 경우 : 계약기간이 끝났음에도 보증금 반환이 안되면 보증금 반환 청구소송을 제기하고 확정판결을 받은 뒤 경매를 통해 보증금을 회수함


13. 경매도중 이사(전출)땐 우선 변제를 못 받고 배당 순위에서 매우 불리하므로 주택임대차 보호법상 최종경락 때까지 주민등록 및 거주를 계속 유지하여야 우선 변제권을 받을 수

있음.

 

우선변제권이란?

임차한 집이 경매되어 제삼자에게 넘어가게 된 경우, 법원으로부터 우선적으로 돌려받을 수 있는

권리이다.

우선변제권의 요건=대항력 요건+확정일자(동사무소, 법원등기소, 공증사무소)

* 대항력 요건=임대차계약서+주택인도(입주)+전입신고


14. 최우선 변제권이란?

주택 임대차 보호법에서 임차인이 살고있는 건물에 경ㆍ공매가 진행됐을 경우에 소액 임차인의

보증금 일정액을 담보 물권ㆍ기타 채권보다 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리이다.

임차한 집에 근저당이나 가압류 등이 이미 설정되어 있더라도 보증금 중 일정액을 최우선적으로

돌려 받을 수 있는 권리로 확정일자 여부와는 무관하지만 최우선 변제요건에 충족 됐을 때만 가능하다.

 

최우선 변제요건은

(1) 임차 보증금이 지역별로 규정된 소액에 해당될 것

(2) 경매 신청 등기전에 대항력(주택의 인도+전입신고)을 갖춰야 하며,

경매개시 결정기입 등기 이전으로 확정일자는 없어도 된다.

최우선 변제권의 요건=대항력 요건+지역/기간별 소액 보증금액 범위 이내 한정


보증금 범위 및 최우선 변제금액

1984년 초 부터 시행했으나 지면 관계상 2010. 7. 26시행일부터 게재 함

* 소액의 임차의 법정 보호 보증금 상한 확대 *

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15. 주택임차보증금 반환을 미룰 땐 임대인의 재산에 가압류부터

임대차기간이 만료 됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 어음과 같은 분쟁해결

제도나 법적절차를 통해 회수할 수 있다.

다음의 제도들은 임차보증금 회수 뿐만 아니라 여타의 채권 확보를 위한 방법이므로 참고로

알아두면 도움이 될 것이다.

(1) 지급명령

채권자가 법정에 나가지 않고 민사분쟁을 신속하게 해결 할 수 있는 제도로, 임대인이 법원에 의해

결정된 지급명령 정본을 송달 받은 후 2주일 이내에 이의 신청을 하지 않으면 지급 명령이 확정된다.

임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행 신청이 가능하다.

(2) 민사조정

판결에 의하지 않고 담당 판사나 조정위원회 등에서 분쟁당사자의 주장과 여러사정을 참작해 조정안을 제시, 합의에 이르도록 하는 제도다.

신청자가 상대방을 법원에 출석해 각자의견을 진술해야 하며 신청자가 두 번 출석하지 않으면 조정

신청이 취하되고 상대방이 출석하지 않으면 담당판사의 직권으로 조정에 갈음하는 내용이 결정된다.

(3) 소액사건 심판

2000만원을 초과하지 않는다면 임차인은 주택을 비우지 않고 간소한 절차에 의해 신속한 재판을

받을 수 있는 제도로, 소가 제기되면 판사는 1회의 변론기일로 심리를 마치며 임대인이 변론기일에

출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고된다.

(4) 보증금 반환 청구소송

임대인이 임차인에게 보증금 반환을 약속하는 어음을 발행한 경우, 임차인은 분쟁예방을 위해 약속

어음에 공증 받아두면 좋다. 간이절차로 보증금을 회수하지 못할 경우에는 보증금 반환 청구소송을 제기해야 한다. 임차인은 본인 또는 임대인의 주소를 관할 법원에 소를 제기할 수 있는데, 승소확정

판결이 나면 임차인은 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매 신청을 통해 보증금을 회수 할 수

있다.

*** 보증금 반환 청구소송 제기 전 임대인이 재산을 빼돌리거나 은낙할 우려가 있다고 판단되면 임대인의 재산에 가입류를 하는 것이 좋다***


16. 오피스텔등 준주택을 임차할 경우는?

“전세권 설정등기”를 하는게 안전하다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 간주되므로

주인은 전입신고를 꺼린다. 전입신고를 못하면 확정일자의 도장도 받지 못하기 때문에 세입자는 안전

장치로 전세권 설정등기를 하겠다고 집주인에게 요구할 필요가 있다.

전세권 설정등기는 전입신고 및 확정일자가 없어도 된다.


17. 전세 보증보험에 가입하면 보증금을 회수할 수 있다.

전세계약을 체결한 날로부터 8개월 이내 서울 보증보험전국지점에서 가입할 수 있다. 다만, 선순위

설정최고액과 임차보증금의 합산액이 시세의 100% 이내여야 한다. 연간 보험료는 아파트가 보증금의 0.353%, 기타주택은 0.4%다.


18. 보상노린 위장세입사 설 곳 없어(매일경제 2010.11.29 기사명)

- 대법원판결 “재개발 세입자 보상, 공람공고일이 기준” -

보상을 목적으로 재개발 구역에 위장전입하는 얌체세입자들에게 제동이 걸릴 것이다.

세입자가 관할 구청장을 상대로 낸 주거 이전비와 이사비지급소송에 대해 대법원이 원고승소했던

원심일부를 뒤집고 서울고등법원으로 파기환송결정을 내렸다.

조합측은 세입자가 주택 재개발 정비구역으로 지정하는 내용으로 정비구역 지정안 공람공고일 바로

직전에 이사를 왔기 때문에 당해지역 3개월 거주요건을 채우지 못해 보상대상이 되지 않는다며

보상을 거부했다.

통상 재개발 사업장에서 주거이전비는 가구원수 기준으로 해 3인 가족기준은 1300만원 내외이며 이사비는 가구당 100만원 내외에서 보상한다.


 

이런 중개업소는 정말 싫어요!

 

열심히 자기 본업에 충실하고 동종 업계간 친목과 상부상조, 소비자(의뢰인)의 요구를 속히 해소

하는 차원에서 공동중개는 바람직한 일입니다.

그러나 남이 상당기간 공들인 과실(果實)을 욕심내거나 상도의(商道義)를 무시하는 일부의 업소는

 동종업계에서 없어져야 합니다. 또한 갈등(葛藤) 조장과 중개 분쟁을 야기하여 주변을 늘 피곤하게 만드는 업소때문에 동종업계가 함께 매도당하는 공적인 피해에 다함께 반성하여 경계합시다.

 

 *****상도의. 거래질서가 엉망인 업소에 의뢰하시면 결국 손님께도 피해를 끼침니다.*****

 

1. 협회의 지회나 분회에서 정한 공동규율과 단체의 권익을 무시하고 자기 멋대로 개인만의 이익을

위하여 영업하는 업소.

(모든 회원의 권리와 이익을 위하여 튼튼한 협회가 되도록 협회공제가입과 성실한 회비 납부부터

실천하시고, 불우이웃돕기/수재민돕기 등등의 기금행사에 소액으로도 적극 동참합시다. 

특히 지회장 및 분회장등등 회직자들의 희생과 봉사에 감사를 표합시다. )

 

2. 회원들이 협회.지회의 선양을 위하여 단체대민봉사활동, 우리업계의 정당한 권익을 위하여

단체시위 투쟁하는 바로 그 시간에  무임승차식 영업으로 사욕만 챙기는 뻔뻔한  업소

 

3.소비자가 전화하게 유인하는 (교묘히 헷갈리는 수법, 터무니 없는 낮은 가격, 파격적인 조건의)

  미끼용 허위매물을 게시하는 업소.!!!---즉시 고발합시다.   

심지어 회원끼리 이용하는 지역정보망에도 허위매물로 약올리는 업소!!  이런 못 된 행위는 소비자

들이 우리 업계전체를 한심한 집단으로 여길 수 있으므로 이런 업소를 혼냅시다.

 

 4.원래 공동중개의 타업소로부터 얻은 정보(주소.동호수.전화번호)를 얻었음에도 불구하고, 오직 단독

중개욕심때문에 새치기식 자기물건(손님)으로 만들거나, 초기엔 중개진행을 안하는 척하다가 상대방이 잊을 (대개 3~4개월 후) 슬그머니 채뜨리는 업소(수수료 인하로 유혹하기도 하며, 들키면 의뢰인이 스스로 방문하여 내놨다고 거짓말 함).

"손님이든 물건이든 빼앗는 것도 능력이다"라는 사고방식의 철면피는 제거대상입니다.

  실제로 이런 행위를 한 중개사무소가 법적소송당하여 중개의뢰인까지 증인으로 법정출두한 사례가

으므로 주변에 이런 업소가 있는지 확인하시길~~

 

 5. 스스로의 노력보다 타중개사무소가 이미 지역사회에서 선의적으로 공들여 마케팅(홍보)한 결과물을 채뜨려 자기 것으로 편하게 만드는 업소(가짜 손님을 보내거나, 전화로 자신의 이름과 상호를 숨기고 매물정보를 수집하는 행위)

 

6. 평소에 양심바른 척하다가 기회가 되면 잠재된 좌충우돌성으로 분쟁을 일으키고, 자기 업소의 손님만

챙기려 과잉충성으로 상대측에게 일방적인 요구와 조건을 내세워서 무리하게 계약을 요구하는 업소.

 

7. 공동 중개경우, 상대방에게 미리 수수료 배분 및 역할분담을 알리지 않고 있다가 계약만 되면 돌변

하여 몫을 더 챙기려고 상대 업소에게 억지쓰는 업소.  또한 자기 역할을 못하거나 문제가 생겨도

나몰라라식으로 뒷짐만 지고 있다가 잇속이 될만 하면 제 몫만 철저히 챙기는 업소.

 

8. 타업소가 이미 어느정도 (가계약 성사)단계에 와 있는 것을 알면서도, 계약 파기를 부추기는 업소.

이런 업소는 애초부터 의뢰물건을 독점하려고 적정시세보다 실현불가능한 가격을 멋대로 제시하여

시장을 교란시킴.

 

9. 타업소에서 이미 정상적으로 끝낸 계약에 대하여 "너무 싸게 팔아서 억울하겠다" 또는 반대로

"너무 비싸게 바가지 썼다" 라는 말로 손님에게 염장질하는 업소.

 

10. 양호하게 사업진행하는 해당 재건축(재개발)조합에 한심하게도 손님들의 안면을 최대한 활용해

자기과시용 압력수단으로 간섭· 비방하는 업소.

이와는 반대로 해당지역의 조합/조합장과의 친분을 악용해 최대한 우월적 독점행위로, 선의의

타중개업소를 배척하거나 영업방해하는 업소

 

11. 실권을 쥔 실장.토호세력이 공인중개사를 바지사장으로 세워 대표자가 자주 바뀌는 업소.

(문제가 생길 것같으면 재빨리 공인중개사를 갈아 치우는 이런 업소는 자격증을 빌려서 불법 영업

하는 데, 당연히 민형사상 법적 책임은 해당 공인중개사에 있을 뿐만 아니라 의뢰인에게도 재산상

손해가 있음을 유의하실 것).

반대로 실제 대표인 자격증 소지자가 꼭두각시의 실장신세로 전락한 업소

이런 업소들 간판의 대표자명과 실제 대표자명과 다른 경우가 대부분이므로 확인바랍니다. 

 

12. 관행상 큰 흠이 없는 건축물을 소유한 손님에게(약점을 이용하여) 자기만이 독점 중개 하도록

협박하는 악질 업소.(겉으로는 투철한 고발정신?을 앞 세우지만 실제는 자기 욕심만 채우는 이런

파렴치범 업소때문에 공인중개사 전체가 욕 먹고 선의의 손님에게까지 피해발생!)

 

13. 동종업종의 점포(가게)들이 이미 포화상태인 것을 알면서도 오로지 중개수수료에 눈이멀어

다른 경쟁업종을 끌어드려 기존점포를 죽이는 업소. 이런 중개업소는 수수료가 생기도록 일부러

점포주들을 바뀌게 작당해 피눈물나게 만듦.

 

14.중개수수료를 공짜 또는 헐값으로 해주겠다는 야비한 업소

"나만 살자"는 업자들때문에 일반인들 조차 선의의 공인중개사까지 우습게 여겨 비참한 전문직으로

만들고 있음. 공인중개사는 중개보수로 생계를 연명하는 직업인데, 야비한 업소는 손해본 중개수수료를

 불법.부정수입으로 만회하기 위해 언젠가는 공짜를 좋아하는 귀하(소비자)에게 멋진 한방(한탕주의 사기행위)을 때릴 수 있음.

"누구나 돈앞에서는 비굴하다"라는 진리를 악용하는 중개업소와 의뢰인(손님)이 중개업계의 질서를

어지럽히는 장본인들 입니다.

이런 한심한 행위는 주로 부당한 독점욕심.무자격.무등록.중개업위장 컨설팅업소들의 단골밥상입니다.

 

15. 부동산 중개를 교란하는 업자(업소)는 추방돼야 한다.

그들은 신축아파트단지의 입주장사/ 상권장악목적의 중개수수료포기를 획책하는데 특히 중개업으로

위장한 컨설팅업소는 대부분 일반인들이 적법의 중개사무소로 착각하고 있음.

 

                                   < 불법중개 계약을 적법계약으로 세탁하는 순서 >

 

위장업소가 직접계약 또는 친분있는 적법업소가 대리계약  -  부동산거래신고 직전에 중개업등록

하거나 (대리계약사무소그대로 유지) 계약서를 새로 작성하고, 불법증거인 먼저 것을 파기  - 

부동산거래신고  -  잔금치르기  -  입주장사 물건이 없으면 비싼 권리금 받고 타지로 떠남  -  과거의

불법중개를 감추기 위해 대표자.상호.전화번호 등등을 수시로 변경