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제가 5년 전에 지역 주택 조합의 (이하 '지주택') 장단점을 게재했습니다만

최근에 안정성 및 투명성 강화의 법개정에 따라 주요 변경내용을 보완게재합니다.


  이후에도 법개정이 있을 수 있으며, 현재의 상황에 맞는 법.규정인지 해당 사업장 및 

관할시.군.구에 직접 문의 확인하시기 바랍니다. 


  지역별.사업지별의 진척.청렴도에 따라 지주택의 옥석을 잘 가리면 재개발.재건축보다     재산증식.내집마련에 유리할 수 있습니다.


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      해당관련 기사; 이데일리 2020. 3. 10       매일경제 2020. 5. 23

 


 1. 지주택이 이전과 달리 인기가 좋은 이유

 (1) 2012년 단독주택 재건축 제도가 폐지되면서 대안으로 나온 '가로주택 정비사업'은

2019년 12.16 대책을 통해 활성화 대책이 나오긴 했지만 가로구역 면적 등 사업조건 

제약으로 사업성이 낮다는 평가가 많다.

  여기에 재건축.재개발 등의 정비사업은  각종 규제가 가해지지만 지주택은 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 급부상하는 분위기다.


 (2) 안정성 및 투명성 강화를 위한 법개정 (2020. 1. 9 국회통과)

   조합설립 인가를 받으려면 사업부지의 80% 이상 토지 사용권 확보 (추가 사항으로)      일정 규모 (15%) 이상의 소유권 확보를 해야 한다.

  조합은 지주택 가입 신청자에게 조합원 자격 기준 등 계약서 상의 중요사항을 사전

 설명하고 해당 내용을 계약서에 명시, 서면확인서를 교부.보관해야 한다.


2. 2020년 7월 23일부터 강화 된 법적용

   7월 23일부터 설립되는조합부터 적용하며 

 (1) 최초 조합원 모집 신고 시 '토지 사용권원'(승낙서)을 50% 이상 확보하게 하고

 (2) 조합설립 인가 신청 때엔 15% 이상 '토지 소유권'을 갖도록 했다.

 (3) 조합원 모집 신고 후 2년 이내 설립인가 받지 못하거나, 설립인가 후 3년이내 

  사업계획 승인을 받지 못하는 경우 총회를 통해 사업종결 처리를 할 수 있게 했다. 

   이 제도는 기존 지주택 사업장도 소급적용 된다. 


3. 조합원의 자격 및 지위유지 조건; 매우 중요

 (1) 조합원의 자격 (지역.시기마다 다를 수 있음)

  (가) 주택법상 조합원 자격을 잃는 순간 조합원 지위가 자동 상실돼 입주 불가능하다.

  (나) 서울에서 공급하는 지주택 아파트의 경우 조합설립 인가 신청일 기준으로 서울.

  인천.경기도 내 1년 이상 (6개월 이상 적용 지역도 있음) 거주한 무주택자

 이거나 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자면 누구나 조합가입이 가능하다.

 (다) 조합설립 후 입주 시까지 가구주를 유지해야 한다.


 (2) 심사시기; 이러한 자격이 맞는 지 해당 지자체는 총 3회 심사로 확인.

  조합이 주택전산망 검색, 서류확인 등으로 조합원 자격을 심사하고 지자체가 부적격자

 소명까지 종합해서 최종자격을 판단한다.

  (가) 조합설립인가 시    (나) 사업계획승인 시    (다) (아파트 사용승인 전의) 

   사용검사 시

 

 (3) 부적격자로 흔하게 발생하는 예

   가구주 지위상실 또는 과거 당첨이력 및 주택소유 문제 해당들로

  (가) 가구주지위 상실의 예; 형제 또는 지인의 부탁으로 자기집 주소에 전입시켜주고 

   가구주에서 가구원으로 바뀐 경우

  (나) 과거 당첨의 예; 청약에 당첨됐지만 계약하지 않아 무주택으로 착각 또는 미분양

   분양권을 주택이 아니라고 해서 계약한 경우


4. 주의할 점 (지주택 사업이 삐걱대는 요인)

 (1) 아파트를 건축할 땅을 미리 확보한 성태에서 사업 추진하는게 아니라 조합원이

  가입 시 낸 돈으로 사업부지를 매입하여 진행하다보니 그 과정에서 어려움이 따를

  수 있다. 

   땅을 전부 매입하지 않고도 조합을 만들 수 있기때문에 조합설립 후 땅값이 급등

  하거나, 일부 토지주가 팔지 않겠다고 하면 사업자체가 흐지부지될 수 있다.


 (2) 사업 지연으로 건축비 상승, 금융이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면

  수천만원에서 수억원까지 날릴 수 있다.


 (3) 업무 대행사의 전횡

   주택 실소유자가 직접 아파트를 짓는 방식이므로 개발업무를 대신할 입주 대행사가

  필수적이다. 

   사업 초기에서 사업지 확보와 조합원 모집, 조합설립 이후에는 본격적인 개발업무를

  맡는데 일부 업무대행사는 자신들을 관리.감독해야할 추진위나 조합 집행부를 장악해

  각종비리를 저지르는 경우가 있다.

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         여기부터는 지주택 법령이 미비한 당시의 관련기사들을 모아 

                         2015년에 정리게시한 내용입니다   

지역주택조합의 장단점


관련기사; 매경 2008. 3. 12 다시 살아나는 지역조합아파트

               매경 2009. 7. 16 지역주택조합사업 곳곳서 '삐꺼덕'

               한경 2015. 4. 3 "뭉치면 싸진다" 조합주택 다시.....

               한경 2015. 10. 31 지역주택조합 아파트 열풍

               매경 2015. 11. 12 지역조합 피해막는 주택법 개정발의

 

1. 취지 및 장점

  지역 (직장) 주택조합은 공공의 손길이 미치지 못한 지역의 민간건설을 통해 무주택 서민이나

소형주택 소유자에게 내집마련의 기회를 주기위한 제도다.

일반적으로 말하는 주택조합이라 함은 직장주택조합은 드물고, 주로 지역주택조합이 대부분을

차지한다.

  재개발, 재건축 사업의 조합원이 되려면 해당지역의 토지 및 건물을 소유하여야 하지만, 지역

주택조합은 주택이나 토지를 소유하지 않더라도 해당지역 일정기간 거주(2008.9.1부터 1년이

무주택자)했으면누구나 조합원이 될 수 있으며 동.호수 추첨에서 우선 선택할 수 있다.


2015년 4월 현재 자격의 변경된 정보는?

1)주택조합설립일인가 신청일로부터 아파트입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나  전용면적

85평방미터이하의 주택1주택를 보유한 만 20세 이상 세대주인 자.

(조합원이 되고자 하는 자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우 그 배우자와

그 세대원을 포함한다.)

2)주택사업지가 서울일 경우, 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 경게에 해당하는 인근의 경기도,

인천광역시에 6개월 이상 거주하여 온 자.

 


  일정한 요건을 갖춘 지역주민이나 동일직장 근로자가 주택조합을 구성해 공동으로 주택

신축할 땅을 매입하여 건설사와 시공계약을 맺어 주택을 건립하는 사업방식이다.

 자신이 소유한 주택을 허물고 새 집을 짓는 재건축.재개발 조합과 구별된다.

 

2. 사업방식에 따른 관련법은?

  지역주택조합은 주택법으로, 재개발, 재건축은 도시주거환경정비법 (약칭 : 도정법) 으로 적

한다. 조합원분의 신축규모는 전용85㎡이하 국민주택만 지어야 한다.


2014. 6월부터 전체아파트의 25%까지 중대형 주택(전용 85평방미터 초과) 공급도 가능해졌다.

 

 3. 유리한 점(장점)

  주민들이 사업주체이기때문에 사업진행이 상대적으로 빠르며, 본인이 원하는 지역에 청약통장

없이 집마련이 가능하고 재건축방식에서 받는 임대주택의무비율등의 규제를 피할 수 있다.

건립가구수 만큼 조합원을 100%모집하거나 일반분양가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양

승인이 필요없이 분양가 상한제 적용이 안된다.

 

4. 최대장점은 저렴한 분양가

  별도의 시행사없이 조합원들이 사업주체(시행사)가 돼 땅을 구입해 짓기때문에, 지역에 따라

다르지만 일반분양가보다 10~20% 싸다.

토지 매입비와 건축비를 자체충당하기 때문에 시행사에 따로 들어갈 중간이윤과 대출비용을 줄임

으로써 분양가 인하가 가능하다.

단, 전 현직의 조합장이 높은 청렴성과 자질로 임무완수 + 사업계획대로 진행할 경우이다.

 

5. 예상되는 문제점을 대비할 것

  어떠한 사업방식이든 일장일단의 양면성이 있으므로 예상되는 문제점을 미리 파악하여 대비하면 이익의 극대화, 피해의 최소화할 수 있다.

  사업진행과정에서 생기는 각종문제와 위험 조합원 개개인이 떠안아야 하기때문에 조합가입

전 점검이 중요하다.

 

(1) 지역주택조합 사업의 핵심은 토지확보!!! 사업용지의 95%이상을 매입해야 사업승인이

가능하기 때문에 알박기처리에 취약하여 업추진이 더디며, 조합원모집을 완료했어도 심하면

사업자체가 불가능할 수 있다.(결과는 사업무산)

대상사업지의 진척이 어느정도 돼가는지, 분위기는 어떤지 반드시 현장답사하도록~~

 

(2) 비용 및 부담금이 커질수 있는 원인들

 (가) 토지를 따로 확보

  재개발/재건축 사업에선 기존 소유자들이 살고 있어서 토지권을 따로 확보할 요가 없지만,

지역주택조합은 토지를 확보하여야 하기 때문에 이자비용과 부대비용이 많이 요될 수 있다.

지주가 동의를 했다해도 토지매입단계에서 기존 소유주들이 더 높은 가격을 요구하기도 한다.

 토지매입과정에서 문제로 인해 서울에서만 조합설립 후 10년(2015년 현재)이 넘게 사업이 지연

되는 곳이 8곳에 달한다.


(나) 분양가 책정에서 조합과 시공시간 알력(갈등) 

  분양가를 낮춰 빨리 미분양을 해결하고 공대금을 받자는 시공사와, 높은 분양가를 유지해 추가

부담금을 낮추려는 조합사이와 갈등이 생길 수 있다.


(다) 공사비 납부지연과 금융비 부담

  공사비를 제대로 받지 못하면 공사가 지연되고 지연될시공사와 조합측의 금융부담이 증가

한다.


(라) 조합원 모집기간 장기화될 경우

  기간이 얼마나 걸려서 마감될지 예측이 쉽지 않아서 부담금이 증가한다.

일부조합은 지구단위계획초안이 잡히기도 전에 조합원을 모집해 큰 문제가 되기도 한다.

 

(3) 감정평가 과정이 없음

  손 바뀜 (매매) 이 되면서 땅값이 급등하면 손해를 보지 않으려는 조합원들은 거래가격을 분양가

에 반영하려 한다.

 

(4) 관리처분계획 절차가 없음

  어느시기에 어느부분에 돈이 입출되는 지를 감시가 곤란하다.


(5) 사업이 장기화하면 낭패

사업안전성을 높이기 위해 지역주택조합도 전문화하고 있다.

조합원모집등의 초기업무는 대행업체가 맡고 조합원들이 낸 자금을 믿을 만한 신탁사 맡겨

관리하며 투명성을 확보해야 한다.

수주한 건설사들도 사업이 원할히 진행되도록 자금보증을 해줘야 한다

 

(6) 조합장(추진위원장)의 청렴성과 자질에 따라 확연한 사업성패

사명의식으로 임무수행을 잘 하면 재건축방식보다 이득이 훨씬 높지만, 사업자금을 개인쌈지

으로 챙겨 부정비리에 빠질 땐 조합원(가입조합원포함)들만 관련 모든 재산을 빼았기고 쫓겨

나게 되므로 '모 아니면 도' 가 된다.

이런 상태의 지역들이 서울에도 많은 데, 단독주택 대지35평소유 경우 추가부담이 없어야 함에도

조합측이 갑자기 1억~2억요구하기도 한다.


(7) 청약한 조합원도 책임져야

  일반분양은 시행사와 시공사가 공사지연 등에 대한 책임을 지지만, 지역주택조합은 청약자가

조합원이 돼 함께 책임을 져야 한다.

 

6. 매입시기를 언제로 할까?

  위와 같은 문제가 없이 사업승인단계인지 먼저 파악하며 조합가입 시 공신력 있는 부동산신탁

회사가 사업자금을 관리하는지, 추가 부담금이 생길 요인이 없는지 따져봐야 한다.

  일반분양 아파트는 분양승인을 받은 뒤 모델하우스를 짓고 입주자를 모집할 수 있지만, 지역주택

조합은 이런 절차없이 조합원을 모집한다.

조합원수가 사업계획 가구수의 절반이 돼야 조합설립인가를 받을 수 있으며 인가 전까지는 법적

제재나 보호근거가 없다. 피해예방을 위해서는 조합비 및 업무추진비 반환조건과 추진일정을 확인

해야 한다.


                                                  ***사  업  절  차***


토지면적 3분의 2이상 소유자 동의)--->  주택조합규약작성---> 조합원모집(전체공급예정가구수

의 50%이상) 및 홍보---> 건축심의접수---> 조합창립총회---> 조합설립  및 인가(구역 내 면적

기준 80%이상 소유자 토지사용 승낙서 확보, 전체공급예정가구수 50%이상 조합원 모집조건)--->

사업계획승인(건축. 교통 등 각종 심의완료, 구역 내 대지 95%이상의 소유권확보할 것. 지구단위

계획 사전자문일로부터 3년 내 또는 조합설립인가 득한 날부터 2년이내 신청하지 않으면 자동

해제됨)---> 착공---> 사용검사 및 입주---> 청산 및 조합해산