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아직도  능력도 없이 대형물건의 한탕주의로 뜬 구름을 잡고 허송세월로 보내는

사람들에게 경종(警鐘)하고자 이 글을 씁니다.

 

 소형 물건 매매는 쉽게 결과가 나타나기 때문에 큰 고생이 별로 없습니다. 그러나 많은 사람들과

적지 않은 비용과 시간이 소요되는 중대형이상의 물건 취급은 대부분 헛고생으로 끝납니다.

"과연 크고 좋은 물건이 나에게까지 쉽게 올까?  왔다면 내 능력으로 무리없이 처리 할 수 있을까?"

 

첫째: 성사가 될 수 없는 중요한 원인은?                                                           

 매도측의 부정확한 물건· 매수인의 무능력과 비젼 부족· 그 중간에 있는 중개자들의 · 한탕주의

뜬구름잡기 · 전문성 결여· 빈 머리로 배달부 노릇· 무책임· 불성실한 역할· 필요 이상의 많은 사람

개입 등등) 때문에 계약될 리가 없습니다.

 

둘째: 계약의 성공율은?                                                                                

 바꾸어 말해서 확실한 물건· 매수인(시행자)의 자금력과 의지· 중개자들의 전문성 및 역할 분담

완수 등 3대 요소가 완벽할수록 가능성이 높아집니다. 그러나 그것도 100건 중 1건(1%)이라도

계약된다면 큰 성공입니다. 거의 모든 사람들이 평생동안 큰 건만 찾다가 한 건도 못하고 생을

마감합니다. 가능성이 있으면 다부지게, 불가능할 것 같으면 빨리 포기합시다.

 

셋째: 핵심 역할할 비전문성 중개자들 때문에 대부분 실패로...                               

 신속 정확하게 판단 분석한 결과에 따라 추진또는 중단하여 의뢰거절한다면 헛고생이라도 일찍

끝날 텐데, 혹시나 하는 기대감 때문에 계속 매달립니다.

물건의 하자(瑕疵)· 사업성 문제· 불확실한 추진일 것 같으면 빨리 포기합시다. 제가 만나 본 그 많은 중개자들 중에서

---(물론 물건의 법률적 하자나 정책 및 행정 규제는 어쩔 수 없더라도)--

그 사람들 중 대부분은 사업성의 기본적이며 핵심인 수지 분석 및 분양성 검토를 체계적으로

못하더군요. 하기야 저도 처음에는 건설사 직원에게 기본적인 분석 방법을 배우려고 부탁했어도

유형별· 산출 방법을 못 가르쳐 주더군요. 할 수 없이 제 스스로 연습과 교육으로 혼자 터득했습니다. 신축용 부지의 면적과 금액· 가용면적· 예상용적율· 예상분양가만 알면 산출할 수 있습니다. 

이렇게 중무장하고도 매매계약을 위해서 혀빠지게 노력했지만 한 건도 못했습니다. 처음일 때는

전문적 지식이 없어서 못하고, 그 후 조금 알만 할 땐 헛점(문제점)이 많이보여 못하고, 이러다보니

아니면 말고 식으로 무책임하게 중개할 수 없더군요. 하지만 많은 시간과 경비를 허비했어도 속지

 않을 만큼 생생한 체험을 했습니다.

 

넷째: 선의의 중개업자(공인중개사)들에게 피해가 없도록...                                 

 무난하게 계약이 성사된다면 무등록· 무자격 중개자라도 탓을 할 수 없지만 만약 일이 꼬일

경우는 도의· 법적 책임을 질 수 없는 일부의 사람들 때문에 선의의 공인중개사들이 피해를 봅니다. 선진국에서는 "브로커(중개업자)"라고 하면 인정받는 전문직의 종사자들인데 어찌하다가 우리나라에서는 부정적인 의미의 "뿌로까"로 바뀌면서 우리들 모두가 비하의 대상이 되었습니다.

지금이야 부정적인 의미가 많이 바뀌었지만 일부의 "뿌로까"들 때문에 지역 발전에 일조하는 선의의 공인중개사(전문성· 신뢰성 구비)들까지 매도 당해서는 안됩니다. 많은 실수와 실패 원인을 안겨줄

수록 장기간 일정 장소에서 영업한 중개업자들에게만 영업지장· 신뢰성 하락 등 유무형의 피해만 보게 됩니다. 저는 동네 구멍가게 일지언정 생계의 뿌리는 이 지역이기 때문에 이 곳이 더 소중합니다. 혹시 운 좋게 대형 물건으로 성사되더라도 보너스로 여길 뿐입니다.

 

다섯째: 더 이상 고생하지도 시키지도 맙시다.                                                    

 제가 실제로 겪었던 수 많은 경험을 교훈 삼아서 기술합니다. 과거에 대형문건으로 저와 관련된

분들 중에서 주된 실패의 원인제공자가 혹시 이 글을 본다면 어떤 심정일까 참으로 궁금하네요.

(옛날 습성이 그대로 일까? 아니면 자기 분수를 알고 정신을 차렸을까?)   

생생한 경험담과 사례별 에피소드를 대충 썼으니 피해방지에 참고가 될만 합니다.  고의성이 있든 없든 남을 이용하지도 내가 이용당하지도 않도록 조심하여 처신합시다.         

다음 글은 절차상 분류별로 발생하는 실패의 주된 원인들입니다.

 

1. 매도측 사람들에 의한 실패 원인들                                                            

 (1) 소유주는 매각의사가 없음에도 제삼자들이 설쳐서 팔 것처럼 사기치기                           

 (2) 그럴듯한 거짓으로 "좋은 물건이며 지주작업이 끝났다"며 안심기키기                              

 (3) 수익성을 높게 포장한 사업계획서(근거없이 말로만 만든 경우도 있음)로 허풍떨기          

 (4) 시간과 경비절감을 위해서 미리 서류검토해도 될 것을 무조건 와보라고 함                    

 (5) 인허가 취득이 까마득한데도 계약만 하면 빨리 진행될 수 있도록 관할청의 담당자가

구두상 약속했다며 검토시간 없이 다그치기                                                                          

 (6) 분명한 하자(瑕疵)가 있는 물건을 그럴 듯한 서류로

만들 기                                                                   

(7) 막상 진행 해볼양이면 당초의 의뢰금액보다 올리며 변죽거리기

 

<에피소드:치유가 어려운 중대한 하자(지독한 친일파 매국노 후손)물건 때문에..> 

   

 인천의 요지에 있는 물건이길래 무척 구미가 당겼지요. 미리 전화상으로 관련서류를 요구했더니

 현장답사때 주겠다고 하더군요. 사업성은 좋을 것 같았지만 법률적으로 뭔가 찜찜했지요.

만약 문제가 있을 것에 대비하여 솔직하게 매수의뢰인(시행자)에게 속는 셈치고 바람쐬는 기분으로 "가봅시다"라고 말했어요.

 2005년 늦은 겨울의 추운 아침에 현장 답사해보니 해당부지는 맘에 들더군요. 상대측은 소유자

없이 5명이 왔었지요. 그런데 여러분 부탁했던 기본서류조차 미비해서 법률적 하자내용을 알 수

 없었죠. 담당변호사의 말을 들으면 충분한 이해가 될 것이라고 해서 상대방의 체면도 생각할 겸 못

이기는 척하고 의정부로 갔었지요.

그렇지만 만나서 설명을 들어봐도 도저히 믿음이 가질 않더군요. 내가 매수의뢰인에게 정중하게

사과하고 아무래도 불안하니 그냥 돌아가자고 했지요. 몸이 달고 다급해진 매도측은 물건이 너무

아까우니 가계약하자며 매달렸지만 나는 가계약도 법적효력이 생길 수 있으며 문제가 발생되면

더 심하게 꼬인다며 힘들게 거절하고 불쾌하게 돌아왔지요. 1년쯤 지나서 소문을 들으니 지독한

친일파 후손의 상속된 토지였대요.

사업진행이 어떻게 되었든 간에 만약 내가 관여 됐다면 유명인사(?)로 매스컴에 크게 날뻔 했어요.

 매국노의 재산은 어떠한 방법으로든 몰수하고, 애국자의 후손들에게 더 이상 가난의 대물림이

되어서는 절대로 안됩니다.

 

 2. 앞뒤로 연결된 중간 관계자들에 의한 실패 원인들                                                        

 (1) (실적도 실력도 없으면서 입만 열면) 십수년 또는 수십년 부동산전문가라며 으시대기       

 (2) 권리, 사업성, 법률하자등의 물건분석을 못하고 단순히 빈머리 상태로 서류배달만 하는

 한심한 중개행위                                                                                                             

 (3) 어느 물건이든 공통적으로 예상되는 중요한 질문이 있을 텐데 준비한 대답이나 자료가 없음.

한번 전화로 끝낼 수 있는 것을 질문을 받을 때마다 한심한 전화질                             

 (4) 이유가 어떻든 중요시점마다 책임감없이 중복 또는 반복 실수하기                                

 (5) 자기의 수수료를 높이려고 실제로 관여한 중개자수보다 훨씬 많게 인원수 부풀리기

※중대형 물건의 중개성사가 안되는 원인들이 한심하게도 대부분 중간에 개입한 사람들이 너무 많고 비전문성, 무책임, 과욕 때문임

 

 <에피소드: 하자있는 물건에 많은 사람들의 중간 개입때문에...> 

                           

 2005년 남양주의 퇴계원 부근의 진건읍소재 물건을 접하게 됐어요. 꺼림직한 군사보호구역 문제는 끝낸 지역이래요.

아무튼 늦겨울 쌀쌀한날 아침에 현지답사했어요. 대형물건은 대부분 허탕이 많기때문에 매수측과

 동행없이 홀로 확인해 볼 생각이였죠. 먼저 이상유무 확인후 브리핑해야 매수측에게 고생을 덜

시켜야만 나를 신뢰할 수 있죠.

그런데 매도측의 말과 달리 아무래도 긴 진입로 확보가 큰 문제거리였죠. 이런 상황에 중간 관여한

사람들이 어중이 떠중이 많이 왔어요.  원래 큰 물건일수록 대개 많은 사람이 개입되기는 하지만,

그럴 것 같아서 답사전에 확인해보니 4명이라고 들었는데 말과 전혀 달랐지요. 불 필요한 인원이 왜 많은가 물었더니 가당치 않은 변명만 하길래 더이상 볼것 없이 그냥 왔어요.

멀쩡한 물건이라도 쓸모없는 사람들이 많이 개입되면 그 일은 반드시 깨지기 마련이어서 좋은 물건이라도 걸레로 되기 쉽상이죠.

 

 3. 매수측 관계자들에 의한 실패 원인들                                                                           

 (1) 자금, 사업수완도 없으면서 자기과시용 과부하상태로 허세부리기                                  

 (2) 애초부터 사업의지도 없이 백화점에서 쇼핑질처럼 정보캐기                                         

 (3) 쓸만한 물건인데도 그만둘 핑게거리로 생트집 잡기                                                      

 (4) 계약할 듯이 감질나게 하면서 술대접, 밥대접등 향응요구                                             

 (5) 고생한 중간자들을 따돌리고 매도자와 직접거래 욕심으로 물건 채뜨리기                        

 (특히 종교단체와 관련이 있는 매도자, 중개자, 매수자일 경우 이런 경향이 많음)

 

<에피소드: 애초부터 자금력 없는 사람때문에...> 

                                               

서울 강남요지에 있는 물건으로 위치나 가격면에서 좋았지만 매수측에 의하여 불발된 예입니다.

2009년 봄 두세명이 공동매입하여 사업할 계획으로 유명인사가 후견인 역할을 하면서  크게 도와

줄거래요. 그 물건이 사업구상규모에 딱맞다며 계약금은 준비됐답니다.

 사업일정에 차질이 없도록 서류를 갖춰서 늘 대기상태였죠. 그러나 매수측 중개자가 성사가

되도록 접대할 돈이 필요하다고 하더군요. 어쨌든 올 한해농사는 이것으로 끝이다며 희망속에서

반년이 흘렀지요. 그런데 더 진척없이 같은 대답만 계속 들으니 뭔가 일이 꼬인다는 불안감이 들었죠. 진짜 사업할 사람인지 매수의뢰자를 만나서 최종확인 하겠다고 재촉해도 조금만 기다리라는 말만

들었어요.

그렇게 하며 몇개월 더 지나서는 그 물건을 계속 쥐고만 있을 수 없으므로 나는 매도측에게 더이상

시간을 허비말자 미안하다며 스스로 진행을 포기했어요. 참 아까운 물건이었지만 내가 중간사람의 말만 믿고 매수의뢰자에게 직접 확인을 안한것이 잘못이죠.

 

4. 모든 관계자들이 공통원인으로 이래서 깨집니다.                                           

 큰 물건은 거래가액이 몇백억에서 몇천억원이 될수 있으니 중개수수료나 용역비만해도 거액이므로 이것만 나눈다해도 만족해야 할 큰 돈입니다. 일단 성사가 돼야만 콩고물이라도 생길텐데 미리 자기몫부터 챙기거나 과욕때문에  모든일이 쉽게 깨집니다.

 차라리 "세상에는 공짜가 없다. 영원한 비밀도 없다. 눈먼 돈도 없다. 사업할 사람(매수자)은

나보다 훨씬 잘 난 전문가며 똑똑하다"라는 겸손한 마음으로 처신합시다. 그렇게라도 하면 최소한의 신뢰성만은 남기 때문에 나중에라도 일거리가 생길 수 있습니다.

 

(1) 관계된 많은 사람들중에서 일부의 특정인끼리 매도의뢰금액에 추가로 얹어서 나눠먹을

협작질이나 몰래 혼자 먹을 욕심부리기 -거액을 꿀꺽할 때 비밀유지가 되겠는가 생각해보시라.  

 (2) 중개수수료도 큰 돈인데 주제넘게 자기공로를 내세워 발생될 사업이익을 무임승차 식으로

자기지분 요구                                                                                                             

 (3) 비용부담도 안하면서 만날 장소를 허세부리기로 호텔 커피숍이나 고급식당으로 고집하기

 - 이런 사람은 자기과시와 얻어 먹기만 하고 배풀  줄 모름                                                    

 (4) 업무상 공동발생비용의 부담(추렴)에는 인색하며 먹을 것 다 먹고 바쁜 척 먼저 빠져나가기

 (5) 성사가 될 듯이 암시를 주면서 끼니마다 나타나거나 거마비요구                                  

 (6) 일이 잘 진행될 듯 싶으면 큰 역할했다며 끼어들다가 문제성이 있으면 책임전가하며  빠져

 나가기                                                                                                                        

 (7) 급박한 서류제출이나 질문확인도 못해 주는 주제에, 앞뒤 관계자의 긴급소통이 필요할 때

  조차 정보득점욕심 똥고집부리며 연락 차단시키기                                                       

 (8) 매우 중요한 사안을 재점검 확인도 없이 자기 멋대로 지레짐작이나 거짓으로 대답          

 (9) 이행할 업무상 중요내용을 메모없이 기억에만 의존하다가 큰 차질을 만들기                  

 (우리나라 사람들이 외국인과 상담시 이런 습성때문에 불리한 결과로 될 때가 많음)           

 (10) 진행할 업무와는 전혀 무관함에도 독실한 신자인 척 자기종교의 신앙관으로 진빼기와

물욕(物慾)에 초연한듯 하다가 결정적일 때 더 큰 욕심 내기                                                   

 (11) 분에 넘치는 사무실크기와 고급치장으로 환심사기에 골병들도록 운영하기

 

<에피소드: 독실한 신자라는 중간 역할자의 사업지분 요구 때문에...>

                     

 2006년 여름, 성남시 소재의 탐낼만한 큰 물건(몇만평)을 접하게 됐지요.

지주작업은 초기단계의 사업추진할 만큼 됐대요. 내가봐도 수익성과 분양성을 자신할 만한

위치였어요. 과거에 이미 쓴 경험과 핵심실무를 터득했기 때문에 영양가가 있다며 반겼지요.

여러사람이 관련되기는 했지만 그중의 핵심인물이 모 종교단체의 간부급으로 나이도 지긋하고

외모도 밉상은 아니여서 믿어 봤습니다.

한두번 만났을 때는 진지하게 업무와 관련얘기만 했는데, 그후 더 만날수록 특유의 습관인지

자기 종교위주로 주제를 이끌더군요. 독실한 신자이며 은근히 영향력을 과시하데요.

그런데 업무와는 아무 상관없는 편협적 종교관때문에 슬슬 짜증나게 하더군요.

하여튼 몇개월 지나 주요사항의 검토와 확인이 마무리 단계에 이르렀을 때 중개수수료와

용역계약서 초안작성이 거론됐죠. 이 단계까지 왔으니 모두들 신나는 기분이었습니다.

그런데 이때에 그 핵심인물(자칭 독실한 신자)이 드디어 자기 본색을 나타내더군요.

중개수수료로는 부족하다며 별도의 사업상 자기지분을 요구하더군요. 신성한 종교를 운운하며

위선을 부린 미친 x이지요. 막판에 돌출상황이 생겼으니 당연히 순식간에 분위기가 험악해졌죠.

다 되가는 밥에 콧물빠뜨리기니 욕지거리가 난무할 수 밖에요.

자기종교를 내세워 위선을 떠는 x들이 수두룩하게 각계각층에 박혀있어요.

꽤 오래전부터 이런 부류들을 봐와서 조심했지만 이번일로 더욱 정나미가 떨어졌지요. 1년반이

지났을 때 그 소문이 들리는데, 그 물건은 중요한 시기를 놓친 바람에 더 복잡하게 됐데요.

그 미친 x때문에 좋은 물건이 걸레로 됐나 봐요.

 

5. 아직도 이런 황당한 유혹 속에서 헤매고 있습니까?                                         

 제가 장기간 중대형 물건을 취급했어도 실적은 없었지만, 추진을 어거지로 안하고 성사여부를

속히 명쾌하게 결정하고  믿음성 있게 처리한다고 소문이 났는지 별의별 일거리까지 들고 왔습니다.

무슨 내용인가를 요점만 간단히 씁니다.

 

(1) 과거에 단골메뉴로 나돌던 정부나 대기업의 구조조정 물건 매각                        

 정부나 대기업의 구조조정대상 초대형 물건이라며 한 건만 성사시키면 평생놀고 먹을 수 있는

기회랍니다.

그러나 하나같이 깨끗한 돈의 자금표 제시를 요구하대요. 법적효력을 갖춘 매도자 대표를

만나려면 철저한 보안유지가 필요하다며 몇백겹의 양파까기와 같았지요.                                    

 ※이렇게 크고 좋은 물건은 우리들에게 오지 않으니 아예 무시합시다!

 

(2) 과거정권의 남은 통치자금 또는 비자금을 신권으로 바꾸기                              

 별도로 관리하던 거액을 표시안나게 신권으로 돈세탁해야만 시중에 유통할 수 있다며,

 비밀금고에 있는 것을 적은 돈을 들여서 세탁하면 몇십배에서 몇백배로 뻥튀기할 수 있대요.

 세상이 어수선하면 또 나타나겠지요.                                                                 

 ※뜬 구름 잡기식의 이일 때문에 감옥에간 사람들이 많아요. 땀흘린 한 푼이 더 소중합니다

 

(3) 탈세하여 대량의 금을 환치기                                                                   

 장기간 입출금한 통장 (5년이상 부정거래가 없을 것)을 활용하면 된다며 유혹하기                

 ※금값이 좋을 때 종종 발생하고 있어요.

 

(4) 외국정부나 기관의 채권(수표)이나 비자금을 꺼내쓰기                                   

 주요 아프리카산으로 소액의 커미션을 내고 거액으로 활용하기. 관련 문서가 금융인들조차

속을 수 있을 정도로 매우 정교합니다.                                                                                

 ※이것에 빠지면 국제적인 사기꾼이 되기 십상이죠.

 

위와 같은 허황된 꿈을 쫓다보면 말년에 폐인이 됩니다. (실제로 그런 사람들이 있음)