http://www.ggysy.co.kr/xe/files/attach/images/3752/4c654b9b0e4acbd55fe1abd5c8d714b4.gif

떴다방. 물딱지. 불법거래의 패가망신

 

하기의 내용들은 2009.6.7 일요신문의 기사를 발췌요약하여 저희가 관련된 부동산 정보를 추가하여 정리하였습니다.

* 관련 참고정보: 저희가 게시한 "조심! 재개발 물딱지"를 보시면 더욱 이해에 도음이 될것입니다.

 

1. 떴다방과 거래하면...

 

떴다방은 자신들이 대부분 무자력, 무등록 업자이기 때문에 먼거리의 타지역에 있는 중개업소가 중개한 것처럼 매매계약을 작성한다. 실제계약서는 손님들이 잘 모르는 지방의 어느 마을이나 소도시의 중개사무소 직인이 찍혀있거나 명의를 빌렸을지도 모른다. 그렇기 떄문에 문제가 발생할 경우 사후(事後)관리는 고사하고 불법행위한 떳다방의 행방을 알수 없게 되므로 금전 및 정신적인 피해를 계약자 (특히 매수인)가 모두 떠안아야 하며 매도인은 형사 처벌을 받을 수 있다.

 

2. 딱지는 어떻게 생기는가?

 

원주민들에게 개발에 따른 피해보상 차원에서 주어지기 때문에 아파트는 원가로, 상기용지는 시세보다 싼 감정평가액으로 공급된다. 자격조건 및 혜택은 정책이나 시기에 따라 다르지만, 예를 들면 택지개발예정지구에서 이주자택지나 아파트 분양권을 받을 수 있는 원주민은 공감공고일 1년전부터 보상계획 체결일까지 계속하여 가옥을 소유하고 그 가옥에 거주한 사람으로 돼있을때 주어진다.

 *물딱지 : 입주권이 부여되지 않는 딱지를 속칭하여 물딱지라 한다. 재건축, 재개발에 있는 물건이라도 조합원 자격미달로 입주권이 주어지지 않은 경우에는 현금청산으로 최소한의 보상이 있다. 그러나 일차적으로 이미 보상받은 현금청산 해당자 것을 매수한다거나, 또한 아예 이런 조건조차 해당되지 않은 것을 매수 할 경우 땡전 한푼 보상받을 수 없다. 

 

3. 딱지의 종류 및 파생 명칭

 

(1) 조합원 입주권: 엄밀히 말해서 정상적이라면 딱지로 명칭하기는 적합하지 않다. 일반 부동산과 같이 제3자가 소유권 상태를 쉽게 알수 있기 때문이다.

 

(2) 당첨청약서: 대개 조합원 배정한 후 남은것을 일반분양에 의하여 당첨된 것, 또는 전량 일반분양하여 당첨된 것, 또는 전량 일반분양하여 당첨된 것이다.

 

(3) 특별입주권: 도시계획이나 택지개발사업등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대한 보상책으로 주는 권리이다. 

 

(4) 우선분양권: 택지지구 예정지역 내 상가를 소유하고 있었다면 상가용지 우선 분양권으로 되며 이것을 상가딱지라 부르고, 개발례정지 인근에서 조개를 채취하는 어민에게 토지 우선매입권을 준적이 있는 조개딱지라는 것 등이 있다.

 

상기중에서 제일 안전한 것이 조합원 입주권이지만 이것도 훗날 온전한 권리를 위하여 믿을 만한 중개업소에 의뢰하여야 한다.

 

4.물딱지가 위험해지는 원인

 

 딱지거래 자체가 불법일떄는 입주권이 부여됐는지의 여부를 확인할 길이 없다.

입주권이 확보된 딱지라 해도 원주민(소유자)이 이것을 여러명에게 동시에 매매계약한다면 피해보상 받을 길이 막막하다. 소유권이 확실한 상가 딱지라고 이중 매매 한다면 역시 같은 피해가 발생한다.

그러므로 중개수수료를 아끼려고 매도자와 직거래 계약을 한다거나 떳다방을 통하여 거래할 경우 조금도 수습할 수 없다. 가장 안전한 방법은 해당지역에서 장기간 쌓아온 중개업소를 통하여 계약하는 것이 상책이다.

 

5. 딱지를 불법거래 방식으로 폭탄 돌리기

 

지역이나 정책시기에 따라 정해진 기간내에 전매할 수 없도록 법적으로 규제한 것을 법망을 피해서 폭탄돌리기식(위험한 물건 상태를 가격을 올려 계속하여 새로운 매수자를 찾아서 불법으로 매매부추기기)으로 거래하는 방식이다. 거래하는 방식은 주로 복등기 또는 가등기 계약방식이 있지만 둘다 명백한 불법행위다. 부동산 가격이 급락한다거나 급등할 수록 각자의 이해관계욕심과 불법성 때문에 항상 불안속에서 떤다.

 

(1) 복등기 방식이란?

 

말그대로 등기를 동시에 두번하는 것이다. 전매가 불가능한 시점에서 계약을 하고 거래대금을 지불하지만 소유권(분양권)은 향후 전매가능한 시점(등기시점)에서 넘겨주는 거래방식이다. 불론 양도자(매도자)는 이행각서와 권리포기각서등을 작성날인하며 양수인(매수인)은 구비서류일체를 받고 이후부터 계약금, 중도금, 잔금 등을 대납부담하는 조건이다.

 

(2) 가등기 계약 방식이란?

 

가등기는 채권 채무를 활용하는 것으로 복등기 보다 좀더 정교하다. 일반적인 형태는 분양권을 보유한 사람이 매수자로부터 돈을 푼것처러머 매도대금을 받은뒤 이에대한 담보형태로 분양권에 대해 가등기를 설정한다. 나중에 소유권이전 등기가 이뤄지면 매수자가 채무불이행을 이유로 본등기로 바꾸면서 소유권을 넘겨받는 방식이다.