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조심! 재개발 물딱지

2013.08.18 07:50

인윤식 조회 수:3644

조심! 재개발의 물딱지는 무엇인가. 

 

 많은 사람들이 개발지에 깊은 관심을 갖고 있으면서도 막상 자신의 욕심과 무지(無知)때문에 예상외로 피해와 사고가 자주 발생하고 있습니다.

 개발지의 물건 매입(전매))시 주의 촉구 차원에서 2010년 6월 8일 매일 경제 신문의 "3억짜리 집이 물딱지 된 사연은" 기사 내용을 발췌하고 저의 작은 지식을 덧붙여 기술니다.

 

1. 기사 내용의 취지

조합원 자격 선정 기준이 제각각이기 때문에 멀쩡했던 자격이 물딱지로 바뀌어서 개발현장마다 대혼란이다.

 

2. 물딱지란?

통상 딱지거래는 택지개발지구나 재개발 지역에서 집이 헐리게 된 철거민 또는 원주민의 아파트 입주권(특별공급포함)을 매매(전매)하는 물건을 속칭한 것이다.

집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 것이 아니며 일부는 (현금) 청산만을 통해 강제수용될 때 입주권이 생기지 않는 주택을 "물딱지"라 한다.

*대부분 사람들이 재개발과 재건축의 개념과 취지를 혼동하고 있으므로 저희 "개발/부동산 정보"창의 메뉴 항목에 "재개발과 재건축의 분명한 차이점"을 게재 하였으니 참고 요망.

 

3. 물딱지로 되는 원인들

 (1) 법적용 미비(애매모호한 기준): 해당 기사 내용이 주된 지적 사항임

 (2) 대부분 재개발 또는 택지개발지구에서 요건 미달로 발생

 (3) 재건축 또는 주택조합 개발방식에서도 드물게 발생하기도 하는데, 매도자가 고의성

     허위(이중)계약 또는 나몰라라식 중개업자(주로 떳다방)의 유혹과 무책임으로 발생

 (4) 개발주체인 조합이나 정비관리 업자의 법적 전문성 결여

 

4. 애매모호한 법적용 때문에 물딱지로...

같은 개발지 내에서 집두채 이상(지분쪼개기 경우도 마찮가지)이면 한채는 현금청산 대상이라는 2009년부터 시행된 국토부의 "도시 및 주거 환경 정비법(약칭: 도정법) 개정안"에 의거한다. 당시 도정법 제 19조 1항 3호를 개정하면서 "조합설립 인가 후 재개발 지역 안에서 주택 또는 토지를 매입한 사람들에 대해 조합원 자격을 주지 않는다"는 내용을 포함시켰다.

<개정취지 이유> 재개발 지역에서 "지분 쪼개기"등을 통해 조합설립 이후 무분별하게 조합원이 늘어나서 사업지연 되는 것을 막기 위해 조합설립일을 기준으로 조합원 자격제한함

 

5. 각 기관들의 불명확한 법적용으로 자격혼란 초래

이 법이 시행 6월이 훨씬 지난 뒤 늦게 조합원 자격 뿐만 아니라 재개발 분양권 자격에도 영향을 미쳤다. 국토부· 법제처· 서울시(기타 지자체)등의 3개 기관들이 제각각으로 법해석 적용했다.

 

================제각각 재개발 조합원 자격 산정 기준일================

구   분

도시 및 주변환경

정비법 

도시 재정비 촉진법

서울시 조례 기준

단독 또는 다가구 주

을 건축물 준공 이후

다세대 주택으로 전환

한 경우

기본 계획 수립 후 정비

구역 지정. 고시전 따로

정하는 날

촉진 지구 지정고시가

있는 날 또는 시· 도

지시가 따로 정하는 날

2003년 12월 30일

1인 소유의 여러 물건

중 일부를 양수 받는

경우

조합 설립 인가일

(부칙으로 분양권 공급

기준을 시· 도에서 따로

정할 수 있다고 규정)

 

(도정법과 다르게)

관리처분계획

기준일

 

법제처: 2010년 2월 "조합설립 이후 주택을 매수해 조합원이 되지 못한 토지 소유자는 해

          당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제 50조 1항에 따라 분양권을 줄 수 없다"며

          서울시 등 지자체와 정반대로 법령을 해석했다.

 

6. 개발지의 물건 매수시, 물딱지를 피하기

 

 (1) 떳다방 또는 무자격 무등록 중개업자에게 중개의뢰를 하지 말자.

      일정한 지역 없이 필요에 따라 단기간 떠돌아 다니기 때문에 중개사고 방지에 소홀히 한다.

      피해가 발생됐어도 의뢰인(손님)이 모든 법적 책임을 떠안아야만 한다.

      선동 분위기에 휩쓸려서 부화뇌동해서는 안 된다.

 

 (2) 위와 정반대로, 해당 지역에서 전문성과 신뢰성으로 장기간 정식으로 탈없이 정상 영업한 

    중개업소(공인중개사)에 의뢰한다. 모든 관련 정보를 비치숙지하고 있으면서 조합원과 조합

    사무실과의 좋은 관계를 유지하면 더욱 금상첨화격이다.

 

 (3) 조합원 자격 및 입주권 자격기준일과 제반 요건 적용관련들을 미리 여유있게 감안

     산정하여 대비한다. 기준일에 1일만 부족하거나 면적은 0.01㎡이 부족하더라도 자격

     미달이 된다.

 

 (4) 소유권자나 조건을 알고 깊으면 조합에, 법령 및 정책 등의 주요 사항을 알고 싶으면 관할 구청

     의 담당부서에 문의 확인한다.

 

7. 입주권 취득을 위한 신축빌라 매입은 신중히...

이것 또한 입주권 취득을 위한 투자 목적이라면 신중히 점검할 사항이다. 

무지하거나 속으면 현금청산이 되기 때문에 유사한 물딱지로 될 수 있다. 3~7년을 내다보고 투자하되 신축빌라를 매입시 건축물 대장을 확인한다. 서울시는 지분 쪼개기를 막기위해 2008년 7월 30일 이후 짓는 신축 건축물에 대해서는 분양자격을 제한고 있다. 허가일 이전에 지은 건축물은 면적 기준없이 분양자격을 받을 수 있지만, 허가일 이후에 신축물을 개별 가구를 합산해 하나의 아파트를 배정하도록 하고 있다. 

단, 각 가구 전용 면적이 새로 짓는 아파트의 최소 분양 평형(전용 면적 기준)보다 큰 경우에는 개별로 분양 자격을 준다.    

  

다주택 소유자로부터 매수한 집도 물딱지로 될수 있다.

 

2010.8.4 한국경제의 "다주택자에게 산집은 분양권 없다"의 기사를 간추린것으로 2009년 12월 조합인가를 받은 서울 둔촌동 주공단지의 아파트두채소유한 것중에서 한채를 매수한 사람은 입주권을 받을 수 없다는

내용입니다.

 

2010.8.3 국토해양부와 서울시 등에 때르면 법제처는 7월 12일과 2월 22일 도시 및 주거 환경 정비법 (약칭:도정법) 제19조 1항 3호를 근거로 "조합인이후 수도권 과밀 억제권역의 재개발, 재건축 사업장에서 2채 이상의 다주택자들이 한채 이상을 매도할 경우 이를 매입한 사람은 아파트 분양권을받을 수 없다"고 유권해석했다.

법제처의 유권해석이 적용되는 조합인가 이후의 사업장 (재건축, 재개발)이 서울에만 250여개, 수도권에서도 70여개에 이르고 있어서 대혼란이 예상된다.

 

<제 19조 1항 3호의 취지이유>

무분별하게 조합원 자격이 늘어나는 것을 제한하기 위해 2009.8.7 시행됐음.

 

도정법 19조 1항 3호에 대한 시각차

 

 서울시· 법률전문가

 법 조 항

법 제 처 

 조합원 자격을 제한

 것은 조합총회등

의결권을 제한하는

아파트 분양

권과는 관계없다.

 조합설립인가후 1인의 토

소유자로부터 토지 또는 건

축물의 소유권이나 지상권

 양수해 여러명이 소유하

된때에는 그 여러명을 대표

하는 1인을 조합원으로 본다

;조합원 자격제한 

 조합원 자격은 아파트

 분양권과 같은 의미다.

조합원 자격을 제한하

분양권도 받을 수

없다.