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                    위험한 미등기거래/ 할인분양상가 이중계약

 

관련기사 : 조선 2008.8.18 매수자가 양도세 내주고 '미등기거래'

                     한경 2010.4.9 상가일괄매입 때~낭패볼 수도

                     매경 2010.9.10 할인분양상가 이중계약조심


인기가 워낙 좋은 어떤 뉴타운지역에서 중개업자가 매수의뢰 손님에게 계속 이상한 조건을 강요했답니다.

내용인즉 매도자의 취득세와 등기후 매도에 따른 양도세까지 내주는 방식이랍니다. 

그러나 왜 파격적인지 생각해 봅시다. 이런 불법거래는 예상치 못한 큰 피해를 볼 수 있습니다.


1. 불법거래인것을 안전하다고 유혹한다.

 

심지어 5~7년간 거래금지된 일반분양분을 매물로 내놓고 그집에서 마치 전세로사는 것처럼 전세계약을 써

놓으면 안전하다고 부축인다.


2. 안전장치없이 매수자가 떠 안을 위험한 거래

 

문제는 이런 불법거래(미등기+다운계약서)의 책임이나 피해를 매수자가 고스란히 떠 안을 가능성이 높다.

불법거래의 경우 대개 같은 물건을 여러사람에게 팔아넘기는 전문 뿌로까(?)들이 끼어 있을 경우가

많아서 매수자가  완불해도 제대로 명의이전을 못 받을 우려가 있다.

또한 가계약서를 써 두더라도 나중에 집값이 뛰면 쌍방간 분쟁이 발생할 가능성이 크다.

그러므로 이런 거래가 불법인 만큼 처벌도 무겁다. 더욱 황당한 것은 중개업소가 떴다방식으로 단기간

영업하고 다른곳으로 잠적하면 고스란히 책임을 떠 안아야한다.


3. 상가일괄 매입할 때 시행·시공사만 믿지마라.

 

상가분양이란 등기하기전에 분양대금을 미리주고 나중에 지어질 점포나 건물의 점유권을 매입하는 방식이다.

'일괄매각분양방식'이란 시행·시공사등 개발업체에 해당상가의 일부 혹은 전체를 매입한 뒤 일반인에게

분양하는 것으로 시행·시공사와 투자자간에 이뤄진 매매는 분양이 아니다. 상가를 매입한 투자자가 일반인에게 분양할 때만 공고 게시등 관련법에서 정한 절차를 따르게 된다.


시행사 입장에서는 투입비용을 수월하게 회수하기 위해 상가가 완공이전에 일괄 매각하는 경우가 많다.

이 과정에서 투자자가 매입대금을 완불하지 않은 상태에서 분양에 들어가는 경우가 있다.

그래서 시행·시공사 이름만 믿고 계약하는 것은 위험이 따른다.


따라서 일괄매입상가는 투자자가 해당상가의 소유권을 완전히 확보했는 지를 매각주체(시공·시행사)에 알아봐야 하고, 지불완료가 안된 상태라면 투자자가 매각대금잔금을 납부할 능력이 있는지를 따져봐야 한다.


일단 일괄매각계약이 이뤄지면 시행·시공사는 해당상가와 관계가 없어지므로 나중에 문제가 생겨도 시행·시공사에게 법적대응을 할 수 없다.


4. 할인분양상가를 이중계약하면?

 

편법분양을 유도하기위해 업(UP)계약서를 미끼로 최초의 분양가보다 싸게· 좋은 중도금대출조건· 나중에 양도세걱정없음내세운다.

업계약서를 제안하는 곳은 장기미분양상태이거나 분양업자에게 통매각된 상가인 사례가 많다.

 

그러나 (1) 업계약으로 신고하면 취득세의 3배이하 과태료 처분을 받는다.

            (2) 양도세는 시세가 올라서 차액이 발생할 때나 해당되므로 수익성이 별로 없는 상가를 업계약해도

                실익이 없다.

            (3) 상가는 시행주체가 단기간 존속하는 경우가 많아 나중에 문제가 생기면 분양받은 사람이 고스란히

                책임을 져야한다.