http://www.ggysy.co.kr/xe/files/attach/images/3752/4c654b9b0e4acbd55fe1abd5c8d714b4.gif

반포동-잠원동.jpg



상기지도의 개발지 관련 개요안내




※ 지도상 번호는 동작동과 가까운 법정동 순서로 정했으며,

 취합정리중에 다소 착오가 있을 수 있음

법정동명

지도상

번호

사업지명

*대부분 재건축임

조합원수

신축

가구수

예상

입주년

전용면적.현 추진상황ㆍ비고

반포본

1

 주공1단지 1,2,4주구

2090

5388

2022?

 2017.6 건축심의 조건부통과.

 2017 하반기 시공사선정

 2017 내 관리처분인가 신청계획

2

 주공1단지 3주구

1490

2099

2021?

 2014. 12 조합설립인가

 2017. 5 건축심의조건부통과

관리처분계획 예정

반포4

3

 신반포 궁전

108

249

 

 2015. 5 추진위 승인

반포2

6

 반포아크로리버파크=

 신반포1차 재건축 

790

1612

2016. 9

 입주완료

7

 신반포15차

180

673 (임대

40포함)

2020 말?

2017.5 사업시행인가

2017.8 시공사선정계획

8

 신반포3차 + 경남

1140

1056

2938 (임대132포함)

2021 

 2017.5 건축심의 조건부 통과

 2017 내 관리처분 인가 신청 계획

9

신반포 경남

통합추진: 한신3차+23차

             +경남

1056


2396?

1187


3043?



2020~2021 

 

 삼성물산.2015.10 롱합재건축 조합

 2016 관리처분인가 예정

반포1

11

 삼호가든 3차 = 현대건설 디에이치

424

835 (일반 219 포함)

2020

 2017. 11 착공 예정

12

 삼호가든 4차=반포

  센트럴 푸르지오 써밋


414

751

 (201)

2018.9

 전용 49~133

대우, 2016 일반분양

13

 서초한양=

       반포래미안 아이파크

456

829

(257)

2018

 전용 49~150

삼성ㆍ현산, 2015. 11 일반분양

14

반포미도 리모델링 현재전용 84

1260



 조합설립 , 대림산업

반포3

(잠원동)

16

 신반포 2차

1572

1965

 

 일찍 추진했으나 주도권다툼으로

 매우 늦어짐.2015 조합설립 준비중

17

 신반포 6차=서울신반포 센트럴자이

560

757

2020

 GS, 59~114

 2017.7 일반분양

18

 우성

408

610

2019

 롯데건설. 2017 봄 이주예정

20

 신반포4차

1212

1967


 상가와 협희 난항

 2017 신탁방식 결정예정

22

 반포 한양=

                   신반포 자이

372

607

(153)

2018. 5

 GS 건설 공사중, 전용59~155㎡

24

 신반포7차

320

751

2021

 대림산업

 2017.5 도계위 정비계획안 보류

25

  신반포5차 =

                 아크로리버뷰

555

595

(41)

2018

 58~84㎡ 대림산업,

 2016. 4 일반분양

잠원동

1

 래미안 신반포 팰리스

637

843

2016. 8

 재건축 입주완료

2

 신반포18차 =

   래미안 신반포 리오센트

308

475

 2018

 삼성물산 2016. 12 일반분양

3

 잠원한신 리모델링

540


 

 

4

 한신4지구 6개단지 통합추진 8차(816)+9차(286)+10차(948)+11차(398)+17차(216)+녹원한신+베니하우스

총 2640

3325

(소형임대 206 포함)

 

 2015. 1 조합설립인가

 2017. 4 도계위 심의 통과

 2017 하반기 시공사 선정

5

 한신 로얄 리모델링

208


 

 2015 조합설립

                



 종전 보유 면적기준으로 조합원에 신축 2채공급가능

2013년 12월에 시행될 예상이며, 2채공급 가능해지면 재건축해 봐야 별 이득이 없을 거라는 

큰면적의 소유자의 부정적 생각이 많이 바뀔 것이다.


<예> 반포주공1단지가 신축될 경우

 종전 32평형 = 신축 33평형+신축25평형

 종전 42평형 = 신축 43평형+신축25평형

 참고로, 3주구의 22평형은 34평형 무상배정예상

 재건축을 추진하는 단지로서 전용 120m2 초과하는 서초구의 주요해당지는 반포주공1단지,

 반포한신3, 방배동 신삼호4차가 있다.



I.2010년부동산 불황에서도 인근 서초구만 가격 상승                                                

 - 인용참고한 신문기사 출처 -                                                      

게시문 작성일 : 2010.11.18

헤럴드경제 2010.11.10 서초구, 재건축 시총 첫 1위 등극                                                

문화일보 2010.11.12 버블꺼진'버블세븐'서초구는 예외였다.                                          

위의 기사 내용을 통합 발췌하면 다음과 같습니다.                                                          

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

부동산 규제 완화 대상에서 서울 강남 3개구만 제외됐지만 버블세븐(Bubble Seven)

지역 중에서 서초구만은 매매와 전세가 모두 초강세였다.버블세븐 지역으로 꼽히는 수도권의 

주요지역은 서초구.강남구.송파구.양천구 목동.성남시 분당.용인시.안양시 평촌 등인데,

 

1.매매                                                                                                                        

 올해 2010년 11월 들어 수도권 아파트 값은 전반적으로 상승을 보이기 시작했지만, 2010년 

1월 초부터 11월 초까지 기준으로 전년대비 서초구가 유일하게 0.68%상승했다. 이에 반하여 

기타지역은 평균3.76% 떨어졌으며 수도권 전체로는 2.96%하락했다. 서초구가 유독 높은 

이유는 "새아파트인 반포자이와 반포 래미안 단지에 대한 주거선호도가 높은데다가 대기 

수요층도 두꺼워 강세를 보였으며 당분간 지속될 것 같다"는 기사 내용이다.

 


2.전세                                                                                                                       

 서초구는 7.77%상승(용인은 8.08%)했으며 수도권 평균 상승률은 5.23%이다.

 

3. 서초구가 재건축할 기존 아파트의 시가 총액 첫 1위 등극                               

 그간 강남구가 절대 강자로 군림하였으나 올해는 강남4개구중 서초구만 상승하여 재건축 

아파트의 시총에서 처음 1위로 올랐다. 이유는 서초구가 지하철 9호선 개통과 한강르네상스 

사업의 영향에 있지만 강남구는 투자수요가 줄어든 것으로 본다. 서울시 전체 재건축 아파트의 

시가총액은 84조 9302억원(2010.11.5기준)으로 집값하락의 직격탄을 맞아 연초대비 

4조 2473억원(약5%해당)이 사라졌다. 강남 4개구의 재건축 아파트 시가 총액은 서울시 전체의 

재건축 아파트 시총의 90.4%를 차지한다.서초구의 재건축 아파트 시총은 연초 24조 1375억원에서 

24조 3135억원(2010.11.5기준, 서울전체의 약 28.63%차지)으로 증가(약0.73%)했다. 

올 들어 전반적인 집값하락분위기 속에서 서초구는 상승률 상위 재건축 단지 10개 지역중 8개지역이

싹쓸이했다. 

특히 서초구 반포동 한신1차 106㎡형의 3.3㎡당 매매가격이 5859만원으로 가장높았다.

 

A.강남4개구의 재건축 할 기존아파트 연초대비 상승률 상위 10단지

2010.11.5현재, 서초구가 8개지역을 차지함, 단위 : 만원

 지역 및 아파트명

( )안은 층수

사업단계 

상승률(%) 

평형 

현재시가 

연초가격 

평당   매매가 

반포동 신반포 한신1차(5)

신반포 한신15차(5)

반포동 경남(12)

잠원동 우성(12)

잠원동 반포한양(12)

관리처분계획

안전진단

기본계획

사업시행인가

관리처분계획

 10.53

6.38

6.35

5.65

4.79

28

68

51

38

35

157500

250000

167500

121500

98500

142500

235000

157500

115000

94000

5357

3566

3186

3112

2750

반포동 주공1단지(5)

길동 신동아1차

잠원동 한신2차(12)

길동 삼익파크

잠원동 한신4차(12)

안전진단

조합설립인가

구역지정

기본계획

안전진단

4.76

3.33

3.03

1.52

1.45

42

19

45

43

35

220000

31000

153000

67000

105000

210000

30000

148500

66000

103500

5119

1605

3350

1547

2979

 

B.  재건축 아파트 시가총액 변동액 상위 10개단지

                                                                      조선일보 2013.4.26                                                              (단위: 억 원)


단지명

2008 9

2013 4

변동액

서초구

반포동

주공1단지

48,736

52,265

3,530

서초구

반포동

신반포(한신1)

11,385

14,623

3,238

서초구

반포동

신반포(한신3)

14,087

16,156

2,068

서초구

잠원동

한신2

15,406

16,094

   688

서초구

반포동

경남

  9,864

10,430

   566

서초구

잠원동

한신4

13,627

13,964

   337

영등포구

여의도동

화랑

  1,181

  1,453

   272

서초구

잠원동

한신6

  5,292

  5,544

   252

서초구

잠원동

대림

  6,703

  6,861

   159

송파구

가락동

가락시영1

20,029

20,129

   100

 

전체 10개단지중에서 반포/잠원동이 8개단지를 차지했음

 <재건축 아파트 시가총액 변동액 상위 10개단지

                                                                                                                      (단워: 억 원)


단지명

2008 9

2013 4

변동액

강남구

대치동

은마

45,574

36,700

-8,875

강남구

개포동

주공1단지

45,198

38,978

-6,220

서초구

잠실동

주공5단지

45,012

39,765

-5,247

영등포구

여의도동

시범

14,327

11,256

-3,071

강남구

개포동

시영

14,328

11,312

-3,016

송파구

신천동

장미1

19,992

17,122

-2,870

강남구

개포동

주공4단지

21,173

18,432

-2,741

송파구

신천동

진주

14,713

11,973

-2,740

강남구

개포동

주공2단지

13,450

10,777

-2,673

강남구

대치동

쌍용1

  9,145

  6,600

-2,545

 *4월 4주차 시세 기준




II. 반포 유도정비구역, 최고 50층 2만가구로...

(중앙일보 2010.12.3.기사)

-서초구청 마스터플랜...한강변 복합도시로 개발 -

 마스터플랜 발표이후

 박원순 서울시장이 취임하면서 반포유도정비구역의 계획이 바뀌겠지만 참고로 살펴봅시다.

 

1. 유도정비구역이란?

한강변을 공원으로 조성하고 스카이라인을 다양화하기 위해 2009년초 지정한 정비예정구역중

중장기적으로 개발하는 지역이다. 반포, 당산, 자양, 잠실, 망원 등 다섯곳이 지정됐다.

 

2. 서초구청은 서울시의 한강변 개발지침에 따라 아래와 같은 내용의 반포유도 정비구역 밑그림을 

내놨다.초구 반포, 잠원동 일대의 아파트 지도가 확 바뀐다. 범위는 동작역과 동작동 이수교차로의 

반포천을 경계로한 구반포에서 한남대교남단의 인터체인지 부근의 잠원 빗물펌프장까지 길게 

늘어져 있다(대락폭 400~900m,길이 3km정도). 30년이 지난 기존의 낡은 아파트 24개 단지의 

1만여 가구는 최고 50층에 2만여가구의 친환경 복합도시로 다시 태어난다. 올림픽대로는 지하화하고 

한강변에는 공원이 조성돼 아파트단지에서 쉽게 이용하도록 연결된다.

 

3. 개발의 핵심은 반포, 잠원동을 강남고속버스터미널과 연계해 주거, 업무, 상업, 문화시설등이 어우러진 

복합단지로 조성하는 것이다. 사업지의 9%(전체평균)를 기부채납(공원등으로 조성)해 평균용적율 

295%로 적용한 결과다. 기부채납은 서울시의 요구(25%선)대로 할 경우 용적율이 평균 300%를 넘을 수도 있다.

 

4. 재건축사업은 강남고속버스터미널과 연계되는 앙트레폴리스(특별계획구역)를 포함해 모두 

13개구역으로 나눴다. 앙트레폴리스와 3, 8, 12 구역을 제외하고는 구역별로 1~2개 단지씩이다.

 

5. 구청은 이르면 내년(2011)께 서울시의 연구용역이 시작될 것으로 기대한다.               

이럴 경우 2013년쯤 사업을 시작할 수 있게 된다. 마스터플랜처엄 개건축이 진행 될 경우 

반포, 잠원동 일대는 새로운 고급주거지가 될 것이다.

 

6. 구역별 해당단지 및 산축될 예상가구수(12구역+특별구역=13개구역)

1구역 : 반포주공1단지 1주구                                                              2970가구

2구역 : 반포주공1단지 2주구                                                              2620가구

3구역 : 반포주공1단지 4주구, 신반포1차,신반포15차                        3710가구

4구역 : 신반포3차, 경남                                                                        2820가구

5구역 : 한신15차                                                                                      720가구

-------------------------------------------------------------------------------------------------

6구역 : 한신7차,한신22차                                                                        576가구

7구역 : 반포한양                                                                                      405가구

8구역 : 한신8차,한신10차,한신11차,한신17차                                      3210가구

9구역 : 한신19차,한신25차                                                                       540가구

-------------------------------------------------------------------------------------------------

10구역 : 잠원대림                                                                                     660가구

11구역 : 한신12차                                                                                     310가구

12구역 : 한신13차,한신18차,한신24차                                                     606가구

특별 :신반포4차,신반포6차,신반포14차,신반포2차                                       미정

 

III.반포.방배지역의 최근 입주/개발진행과 정금마을 재건축 비교

 

 단지 및 

브랜드명

규모(층수,동수,가구수) 

분양가 및 시세동향, 

기타 특기사항 

 반포자이(반포주공

3단지 재건축)

 26~29층,43개동,3410가구

 2008년말입주. 2010년 봄 전용84㎡의 중간층이 16억원 매매

(3.3㎡당 5000만원)

 반포래미안 퍼스티지(반포 주공2단지 

재건축)

 23~32층,28개동,2444가구중 일반은 426가구

분양가(3.3㎡당): 소형은 평균 

2800만원, 중형은 3200만원

이었으나, 2010 봄입주시 

중형의 매매가가 15억원 상회

(3.3㎡당 4530만원)

 반포 힐스테이드

(미주APT 

재건축)

 25~29층,5개동,369

가구중 일반은 117가구

분양가:전용59~84㎡가 3.3㎡당 평균 

3050만원(주변 3700~4000만원보다 

낮게 실시), 2011년 입주예정

 방배4구역(과거2-6구역) 재건축 진행,롯데건설

 10~18층,11개동,735가구중 일반/임대는 

405가구

철거예정:2010년말~2011년초 부터 

입주예정:2014상반기전후,

평균분양가예정(3.3㎡당) 소형은 

2730만원,대형은 3340만원 

중형은 3130만원(10억원 상회)

 동작동 정금마을   

재건축

 10~15층,15개동,680가구중 일반은 305가구

(임대123가구가 일반

분양으로 전환)

착공예정:2010년 12월, 입주예정:2013년 상반기 평당 예정 평균분양가

(일반분양) 

소형은 2200만원,중형은2300만원,

33평형이 7억 7600만원

(조합원 5억 5600만원)

 

위표와 같이 인근의 정금마을 재건축의 매매는 반포의 반값수준으로 오히려 반포의 전세보다 

낮게 형성됐기 때문에 가까운 동작동이 높은 주거비의 대체지로 부상될 것이다.

즉, 주거지는 가깝고 저렴하며 풍부한 녹지공간과 편리한 교통망으로 갖춘 동작동으로 정하고, 

여유돈으로 실질적인 수익 발생을 이루는 재테크가 바람직하다.


IV. 반포일대의 재건축지의 시세가 장기간 지속적인 상승예상

   (1) 교통/문화/편의/의료/쇼핑시설 등등이 모든면에서 이미 완벽하다는것을 누구나 알고 있으며,

         든든한 교육시설도 명품단지로 기여한다.

<초등학교> 반포/잠원                                         <중학교> 반포/신반포

<고등학교> 세화/세화여고                                   <국제학교> 영국의 덜위치 칼리지

   (2) 더욱 호재로 작용하는 부동산동향/정책 변화

        (가) 재건축 부담금 2년간 면제 (2012년 11월기준)

              2014년말까지 재건축 관리처분인가를 신청하는 단지는 재건축  초과부담금을 면제 받을 것이다.

        *재건축 초과이익 부담금이란?

  재건축 사업으로 정신주택가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길경우 국가가 조합원들한테서 환수하는 돈이다. 

 "재건축 초과이익 환수에 관한법률"에 따라 국토해양부 장관이 부과,징수한다.

  조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을경우 초과금액의 10~50%를 내야한다.


       (나) 조합원에 집2채까지 공급허용

   2013년 12월26일(?) 시행될 예정이며, 지금까지는 보유주택의 면적이 커도 1채만 받았으나,

   앞으로는 보유한 주택의 전용면적 범위안에서 신축아파트 2채를 받을 수 있다.

   다만, 새로 받은 2채중 1채는 반드시 전용 60m2 이하여야 하며 준공 후 3년간 매매 금지한다.