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서울 부자촌 변화와 10년후 부촌/ 부촌의 조건


(2010. 3. 6 매일경제 "서울 부촌 지도가 바뀐다" 기사를 발췌요약 후 

저희 부동산 경험및지식을 더하여 작성하였으며 그후 신문기사에 의 2013년 12월 수정합니다.)

 

1. 4년전과 다르게 부촌 순위 변화중

기존 "빅3"라는 지역이 2006년에 대치동, 압구정동, 도곡동이 1~3위 (용산동5가는 4위)를

차지했으나, 2010년 (괄호안은 2006년 순위임)에는 압구정동(2), 대치동(1), 용산동5가(4),

반포동(20), 도곡동(3), 한강로3가(11)가 1~6위를 차지하여 순위가 크게 오른 지역은

용산과 반포다.

 

2. 서울 도심 개발의 중심으로 용산구의 부촌 약진

2006년에 용산동5가, 청암동, 서빙고동, 한강로3가들 4곳이 20위권이었는데 2010년에는

한강로1가(11위)와 이촌동(17위)이 추가됐다. 다만, 단군 이래 최대 사업 31조원대의 용산

국제업무지구 개발사업이 순조롭게 진행되면 반포와 함께 상위그룹을 유지하겠지만

불투명할 경우에는 반포지역이 앞설 것이다.

<참고> 2006년 8월 용산역세권 개발 방침 확정,

대지면적: 철도정비창과 서부 이촌동 지역 합 약 56만 6800㎡(약 17만 1500평)

건물 연 면적: 약 317만㎡ (약 95만 8900평)계획으로 100층 높이의 최고층 랜드마크

                    빌딩을 위시로 건축

시설: 상업, 주거, 업무, 문화 등을 총망라한 종합 시설로 구비


<<지정취소>> 서울시는 2013.10.10 사업시행자 지정을 취소하고 해당지역에 대해 

도시개발 구역 지정해제를 고시했다. 해제고시로 서부이촌동주민의 재산권행사제약은 풀려서

자유롭게 매매할 수 있지만 사업무산의 책임이 어디에 있느냐에 따라 코레일과 민간출자회사의

희비가 엇갈릴 전망이다.

 

3. 반포가 20위에서 4위로 급등한 이유 (2010년 3월)

반포 주공2단지가 삼성 래미안 퍼스티지 APT단지 (2444가구,113㎡기준 3.3㎡당 4485만원)로,

반포주공3단지는 GS 자이 APT단지 (3410가구, 116㎡기준 3.3㎡당 4000만원)로 바뀌면서

반포를 대표한 랜드마크 아파트로 등장한 덕분이다.


<참고> 한신1차 재건축지의 아크로리버파크분양 (신축1620가구) 2013.12초 1차 일반분양

           515가구 청약결과는 전평형 평균 19:1 이었고 공급면적 112.7m2 기준 3.3m2당

           3454만~4449만원이다.

 

4. 반포지역은 향후에도 계속 상위부자촌으로 지속할 예상

위와 같이 래미안 퍼스티지와 GS 자이 대단지는 이제 시작 단계에 불과하다.

(1) 현재 저층과 저밀도로 된 구반포 주공1단지의 5843 가구중에서 우선 3주구의 2117가구는

     재건축 추진을 활발히 하고 있으며 나머지 3726가구는 1~2 주구로서 강변쪽에 위치하고

     있어서 개발시에는 상당한 파급효과를 낼 것이다.

<참고> 저희 금강공인중개사의 주공 1단지 정보로는 현재 소형아파트의 3주구인 1490가구가

           약 2200가구로, 중대형의 1,2,4주구인 2120가구각 약 6000가구로 신축될 예정임

(2) 저층과 중층으로 된 한신아파트1140 가구와 중층으로 된 경남아파트 1056 가구등이 재건축

     계획을 하고 있다.

(3) 상기 이외의 많은 중대형 단지들도 개발 할 경우 막강한 부촌의 구심력을 낼 것 같다.

 

5. 반포지역이 부촌으로 부상할 경우 동작동도 수혜지역

당연히 잠원동과 방배본동 일부가 직접적인 영향권 내에 들 것이며, 이수교차로 (구반포 입구)

중심으로 접근성과 녹지가 양호한 동작동도 동반 수혜지로 될 가능성이 매우 높아지기 때문에

동작동은 반포지역의 고비용 주거에 대한 인근의 대체지로서 충분한 조건을 갖추고 있다.

 

6. 10년후 서울의 새로운 부촌의 조건은?

부동산 전문가로 알려진 고종완 교수가 2010. 7.6 매일경제에 기고한 "10년후 서울, 새로운

부촌은 어디?"라는 기사내용을 요약인용해보면 위치로서 주거용 부동산의 유용성은 쾌적성,

생활편리성, 교통접근선, 주변경관, 인구의 사회적 지위등에 따라 평가된다고 하였다.

 

(1) 부동산 위치를 바꾸는 요인

가. 사회적 위치를 바꾸는 요인 : 인구의 사회적 이동, 인구증감, 가족구성, 가구 구조변화 등

나. 경제적 위치를 바꾸는 요인 : 도로, 철도, 전철, 항만 등 사회 간접 자본(SOC)기반 시설과

                                              경제성장, 소득증대, 경기순환 그리고 용도 전환등

다. 행정적 위치를 바꾸는 요인 : 토지거래 허가세, 그린벨트와 군사시설 보호구역 지정 또는

                                           해제, 부동산 가격 통제, 조세 정책, 도시계획 변경 등 정책 변화.

부동산은 위치도 변한다. 따라서 위치가 상향되는 지역, 특히 고소득층이 상향여과(Filtering)를

추구하는 지역의 고가 및 고급주택은 부촌이 필수요건이다.

 

(2) 미래의 서울부촌 요건은 한강 르네상스사업, 역세권 복합용도개발 등으로

가. 도시계획과 도시공간구조가 획기적으로 바뀌는 지역

나. 고소득층과 사회적 지위가 높은 계층의 주거 향상이동이 예상되는 지역

다. 재건축이나 재개발로 고급주택으로 변신하는 지역

라. 큰 공원이나 강변등 주거 및 문화공간이 풍부한 지역이다.

 

7. 도시의 부촌조건에 대한 결론

수준높은 문화 및 상업시설, 주변공간, 대공원 인접 등 삶의 질과 높은 관계에 있어야

한다. 그동안 집값 변화는 한강을 중심으로 하는 정부의 재발 정책을 한강 르네상스 사업

계획과 맥을 같이 한다.

<참고> 박원순 서울시장이 취임하면서 한강르네상스사업은 물건너 간듯 하지만

          자연적 흐름으로 봐서 궁극적으로 상기의 부촌요건 및 결론은 큰 변동이 없을 것 같다.