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청약포기,계약해지,납부지연하면~

2014.02.18 20:45

인윤식 조회 수:2491

관련기사 : 매경 2008.11.7 "당첨아파트 계약해지 안될까요"

                   조선 2010.3.17 입주전 건설사 부도나면 중도금은....

                   중앙 2011.4.25 새아파트 잔금납부 6월이후로 미루면...


1. 당첨됐는데 청약포기하면 불이익은?

 

청약통장으로 당첨이 되기만 하면 계약여부와 상관없이 재당첨금지 기간에 걸려 해당기간는 청약으로 내집을

마련할 수 없게 된다.

따라서 청약하고 싶었던 단지가 분양을 시작해도 청약을 할 수 없고 미분양 물량만 노려야 한다.

그러므로 미리 분양가,인근시세,브랜드 인지도,입지여건 등을 잘 따져보고 신중히 결정해야 하다.


2. 당첨아파트 계약해지가 되는 경우

 

중도금은 내지 않은 상태에서 계약해지를 요구할 때는 총 분양대금의 10%(일반적기준)를 위약금으로 건설사에 내야한다.

 그러나 공공기관을 통해 위약금없이 분양계약을 해지하는 사례도 있다.

 

(1) 지방이전과 질병치료 등을 이유로 분양권을 대한주택공사에 환매,

분양가상한제가 적용된 공공택지는 분양권전매가 제한되지만 불가피한 사유가 생기면 분양회사에서 되팔 수 

있으며, 그동안 납부한 분양대금에 정기예금금리를 적용해 환불받을 수 있다.

 

(2) 국외 파견근무가 결정된 사람이 중도금 70%상태에서 계약해지 요청하면?

건설사는 계약해지가 불가능하지만 아파트를 인수할 사람이 있다면 전매(소유권이전)가 가능하다.

 

(3) 계약자가 신용불량자 됐을 때도 계약해지가능

이것은 건설업체가 리스크를 최소화하기 위해 적극적으로 해약에 나선다. 또한 계약금 10%를 내고 중도금

 20%를 대출로 낸 계약자도 신용불량자가 되면 은행측에서 대위변제 명령을 받는다.

중도금대출은 신용대출에 해당되기 때문에 분양자가 중도금을 변제할 능력이 없거나 신용상 문제가 생겼을 때 건설업체가 대신 변제해야 한다. 이때 건설사들은 총 분양대금의 10%해당하는 위약금과 중도금원리금을 떼고 남은 것을 계약자에게 돌려준 후 계약을 종료한다. 돌려줄 돈이 없으면 건설사가 손실을 떠 안기도 한다.


3. 계약해지가 안되는 경우


(1) 중도금을 1회이상 냈을 때는 해지하고 싶어도 계약자 한쪽의 일방통보로는 해지가 힘든다. 중도금을

1회라도 납부했다면 법률적으로 계약해지가 불가능하다.

 

(2) 분양계약서에 '분양대금을 3회이상 연체하면 반대해지가 가능하다'는 조항이 있었기 때문에, 해지를 위해

입주가 임박한 아파트분양대금을 3회이상 고의적으로 연체했을 때라도 계약해지를 결정하는 쪽은 건설사이기 때문에 해약요구는 받아들여지지 않는다.


4. 새아파트 잔금납부를 6월이후로 무턱대로 미루지 마라.


(1) 재산세와 종합부동산세읠 세금부과 기준일은 6월1일이다

입주지정일이 5월이지만 세금을 줄이기 위해 잔금을 6월이후로 미루면 어떻게 될까?

잔금납부를 늦춰도 주택을 이미 취득한 기준으로 봐 세금을 내야한다. 입주지정일이후 잔금을 내도 제세공과금을 입주지정일기준으로 부과한다고 계약서에 명시돼 있기 때문이다.

아파트가 완공되면 건설사로서는 최대한 빨리 계약자에게 넘기는게 유리하기 때문에 그때부터 모든주택에

대한 세금부담을 한꺼번에 지운다.


(2) 특약이 없다면 잔금납부연기가 절세의 방법이 될 수 있다.

입주지정일 이후까지 잔금을 내지 않더라도 세금등의 모든 부담을 계약자에게 물리는 특약이 설정된 경우가

많다.

만약 이런 특약이 없더라도 잔금규모를 최소한으로 줄여 고율의 연체금을 피해야 한다. 지나치게 줄이면 자치단체가 집을 취득한 것으로 간주하고 세금을 매기는 경우도 있으므로 잔금납부를 미룬다면 전체분양금의 10%정도 남겨야 안전할 것이다.



5. 분양보증,입주전에 건설사가 부도나면 중도금은...

 

신규분양아파트는 대부분 '주택공급에 관한규칙'에 의해 대한주택보증의 분양보증을 받아야한다.

<보증내용이나 공정률등은 대한주택보증 홈페이지에서 확인가능>


(1) 분양보증이란? 보증이행을 받을 수 있는 사유는?

사업주체가 부도나 파산,사업포기같은 사유로 분양계약이행이 불가능할 경우 보증회사가 사업을 완료하거나

분양대금을 환급해주는 제도이다.

①공정률이 예정보다 25%이상 미달한 경우와 ②공정률이 75%로 초과했는데 정당한 사유없이 실행공정이 6개월이상 지연된 경우 ③시공사부도,파산으로 공사중단이 3개월이상 지속된 경우도 보증이행을 받을 수 있는

사유에 해당된다.


(2) 사고사업장으로 분류됐을 때는 중도금 납입을 중단한다.

보증을 받은 아파트가 사고사업장으로 분류되면 계약자들은 보증회사에 보증이행 또는 분양대금환급을 요구할 수 있다.

이때 향후 불이익을 방지하기 위해서 즉시 중도금납입을 중단하고 보증회사가 새로운 중도금 납입계좌를

통보할 때까지 기다려야 한다. 이후에는 보증이행 청구를 위해 분양계약서와 입주금 영수증(무통장입금증)

공정확인서등의 분양관련서류를 철저히 관리한다.


(3) 계약자가 가장 주의할 점 : 보상받지 못하는 채무

분양보증이 이행되더라도 보상받지 못하는 채무이다. 아파트분양계약이 대물변제,허위계약,이중계약등 정상계약 아닌 경우는 보상에서 제외하며 ①분양가격에 포함되지 않은 발코니 새시같은 선택품목 ②지정계좌가 아닌곳에 납부한 입주금 ③분양회사부담으로 약정한 계약자의 금융기관 대출이자 ④보증사고일 이후에 해당하는 선납금액도 돌려받지 못하기 때문에 주의해야 한다.