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조심! 신축아파트 준공/입주/보존등기전의 주의사항 들

 

저희(금강공인중개사)는 도정법(도시 및 주거 환경 정비사업법)을 최초로 적용한 동작동의 정금마을 재건축을 위하여 2000년초부터 헌신적 협조 봉사하여 현재의 이수 힐 스테이트 (2013년 봄 입주)로 태어나게 했습니다.

그간 재건축에 대한 전문성을, 중개의뢰한 고객에겐 신뢰성 및 완벽성발휘하여 모든 업무를 깔끔하게 처리하였습니다.

 

저희는 전화유도용 미끼 매물, 업소과시용 마구잡이 매물 게시를 하지 않습니다.

신축아파트는 준공일로부터 약 6개월간 미등기 상태이므로 이것을 악용하여 아무거나 올리는 중개업소들도 있습니다.

 

  또한 입주 직전의 신축아파트에 대하여 가짜 소유자 또는 임대인(매도인), 중개업자(주로 무자격자, 무등록자, 중개업위장 컨설팅업소 등등이 주로 범법행위)들이 한 물건에 여러명과 동시 계약하여 한꺼번에 보증금(매매대금)을 챙기고 잠적했다는 뉴스가 가끔 나옵니다.

 

입주가 가까워 질수록 단계별 따라 주위할 사항들이 많습니다.

단지의 규모와 내부적인 상황에 따라 기준일 및 소유기간이 다르므로 주의하여 대비합시다.

2013년 3월23일 부터 성공적으로 입주한 동작동 이수힐 스테이트 단지를 참고했습니다.

 

1.무 자격자.무 등록자. 중개업을 위장한 컨설팅업소들은 매우 위험!

  * 이들을 발견 즉시 구청에 신고합시다.

 

  중개의뢰 할 여러분(매도ㆍ매수ㆍ임대ㆍ임차)들은 급하시더라도 반드시 이들(무자격자ㆍ

무등록자ㆍ자격증 대여한 바지사장업소ㆍ중개업 위장 컨설팅업소ㆍ상호나 대표가 자주

바뀌는 업소)을 피하십시오. 물론 이들의 이마에 "문제있는 업소다"라는 딱지가 없지만 유심히

관찰(공인중개사 자격증ㆍ중개사무소등록증ㆍ공제증서ㆍ사업자등록증 등 4종류는 필수 비치

물이며, 간판의 대표자명 일치 여부)을 하시고 계약서를 대표자(실제 등록자인지 비치물의 사진

대조)가 작성 날인하는지 확인하십시오.

 

(1) 이들은 단기간 알찬영업을 위하여 준공4개월 전 쯤부터 어떻게 하든지 간에 요지 (중개업 등록이 안되는 무허가 건물포함)를 선점하여

 

(2) 매수인(임차인)이 전화하도록 미끼용 허위 매물을 많이 게시하기도 합니다.

 

(3) 매도인(임대인)에겐 높은 금액으로, 매수인(임차인)에게 낮은 금액으로 중개하겠다며 시장을 교란하고 무차별적으로 물건과 손님을 포섭합니다.-지나치게 친절한 접객행위

 

(4) 입주가 끝나서 더이상 나올 단물이 없을 것 같으면, 꿩먹고 알먹기식 높은 권리금을 받고 같은 방법으로 다시 떠돌이 영업합니다. 속아서 인수한 업소는 본전 생각에 극성을 떠는 악순환이 계속되죠.

 

(5) 억지로 또는 탈법적인 계약을 많이 했기 때문에 중개사고가 날 수 밖에 없으니 물건 소유주와 매수인(임차인)에게 법적 보상이 없는 크나 큰 피해생깁니다. 이럴 경우를 대비하여 이들은 위장 폐업이나 대표자 명의 변경 (바지사장 세우기)을 자주 합니다.

 

(6) 중개업을 위장한 컨설팅 업소의 부동산 중개 행위는 불법이므로 적법(?)을 가장한 중개 업소와 긴밀히 연계하여 손님을 모시고 그 중개업소로 가서 계약서작성합니다.

 

(7) 불법중개의 '쌍방합의' 계약방식

요상한 중개업소가 고의로 물건의 하자(흠결)를 숨기고 매수인(임차인)에게 잔금처리할 때

정식계약서로 바꿔준다고 안심시킨다음, 계약서에 공인중개사의 서명 및 날인을 빼고 그냥

'쌍방합의'식으로 꼼수를 써 법적처벌을 피하려 합니다. 심지어 문제성있는 업소들은 법적으로

금지한 임대아파트조차 임대(매매)로 불법중개하기도 합니다. 

 

(7) 적법하게 중개업을 하고 있어도 전문성이 부족하고 경험 미숙하면 중개사고가 날 수 있습니다.

 

2. 준공검사일 전에 계약(매매. 임대차)을 할 수 있으나

 

(1) 준공일이 결정나기 전에는 어디까지나 예정이므로 입주일을 신축성있게 대비합니다.

 

(2) 임대차 계약은 예정 준공일보다 약 2~3개월전부터 실시하며

 

(3) 매매계약도 아무때나 가능하지만, 매수인은 이때 입주 또는 임대할 것인지를 미리 결정하십시요.

* 준공일 및 입주일의 변수를 충분히 염두하시길...

 

(4) 이때쯤, 이삿짐 업체(사다리차 사용여부) 기존 거주지의 주택관련 관리비의 자동이체 해지.

가구배치계획. 우편물 주소변경. 신문 우유등의 배달중지. 학교 전학등등

 - 언제쯤 할 것인지 계획세우기

 

3. 입주자 사전 점검 및 입주자 지원센터 개설

 

 일반적으로 준공예정 1~2개월전쯤에 며칠간 동별로 나누어 사전 점검하며, 입주 후에도 계속 하자 보수를 하지만 시설 공사별에 따라 1~4년까지 입니다.

입주자 지원센터는 입주자 점검일 전쯤에 개설됩니다.

 

4. 준공인가(사용승인)부터 입주까지는...

 준공인가를 얻어야 입주할 수 있는데, 선정된 주택관리 업체도 업무를 개시 하지만 입주관련은 입주지원센터가 주관하며, 입주기간은 일반적으로 45~60일로 조합의 특성과 단지의 규모에 따라 다릅니다.

 

(1)이주비 반환, 분담금 및 확장공사비 완납

소유주는 정해진 입주기간내에 반환 및 완납하지 않으면 높은 이자의 연체료가 부과됩니다.

 

(2) 입주시 할 일들

소유주는 주택관리 업체에 장기수선충담금(선수금)을 예치하고 입주증받아서 이사 전입시

입주지원센터에서 지급물품(열쇠포함)을 수령하며, 이사당일 이사집들이 한 날 한시에 한꺼번에 몰릴 수 있기 때문에 분산 이사가 되도록 늦어도 10일 전쯤 입주지원센터에 사전 통보하며 일정 조율하는 것이 바람직합니다.

임차인들은 잔금 당일에 해당 동사무소에 전입신고 동시 확정일자를 받으십시요.

단, 주인이 담보 대출한다는 조건으로 임대차 계약을 했으면 이사 및 전입신고를 미리 주인과

협의 하십시오.

 

(3) 신축건물의 취득세납부와 환급액의 양도세

 준공일로부터 60일이내이며 이 시기에 환급액(권리가액이 신청한 아파트 분양가보다 남는 돈)

도 양도세 대상이므로 주의 요망

 

(4)매매경우

가) 준공 후 입주기간 종료전까지는 명의변경만 될 뿐이며 매도인은 신축건물 분 취득세를 납부하고, 매수인은 매매대금을 기준하여 취득세를 냅니다.

나) 입주기간 종료 후 부터 보존등기까지는 소유권 명의변경이 제한되며, 보존등기 시 매수인은 증가한 토지지분 취득세를 납부합니다.

 

5. 입주자 대표회 구성

 

입주기간 종료이후 30일쯤 경과할 때 해당단지를 관리할 단체의 임원 선출합니다.

 

6. 조합원 보존 등기 및 일반분양이전 등기

 

  준공인가 5개월 후쯤 이전고시예정이며, 고시 1~2개월쯤 조합이 일괄등기 신청하는데 조합원은 조합원 명으로 보존등기, 일반분양자는 조합명의로 보존등기 및 소유권이전 등기 실시합니다.

   * 매수인은 위와 같은 보존등기를 마친 후 소유권명의 변경등기를 하며, 이때 동시에 진행하는 것을 복등기라고 하는데 정상적행위가 아닙니다.

※  복등기란 ?

매매계약은 당장 체결하되 입주 직후 원계약자(매도자)명의로 등기했다가 곧바로 매수자 명의로

등기를 두 번 한다고 해서 복등기라 부르며 일종의 이중등기이므로 조사를 당할 수 있습니다.