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조합설립부터 보존등기까지의 매매는 각별한 주의를...


***특히 매매(전매의 양도.매수)할 때***


아래의 내용들은 저희가 도정법(도시및 주거환경 정비사업법)을 최초로 적용한 서울시 동작구

정금마을 재건축 신축 "이수힐스테이트"과정에서 오직 조합원을 위해 겪은 체험과 실무를 토대로

작성한 산 지식입니다.

저희는 2000년초부터 시작하여 2013년 봄 성공적으로 입주완료하고 동년 11월 조합원 등기권리증

배부까지의 모든 과정에서 수차례의 개발동의서 징수, 임원으로서의 추진위 및 조합의 핵심업무수행을

적극 협조했으며, 까다로운 전매도 완벽하게 중개했습니다.


재건축의 산증인! 신뢰성의 토박이 금강공인중개사!



1.믿을만한 공인중개사에게 의뢰를...

팔든지 사든지간에 목숨같은 재산을 지키려면 장기간 한 지역에서 풍부한 경험과 신뢰할 만한 

중개사무소에 의뢰하고, 반드시 다음과 같은 업소나 사람을 피합시다.


(1) 입주장사가 주목적인 떴다방                      (2) 중개업으로 위장한 컨설팅업소

(3) 대표자가 자주 바뀌는 업소                        (4) 무자격/무등록 업소

(5) 자격증을 빌리거나 바지사장업소                  (6) 미숙하거나 무책임한 업소

(7) 조합원을 잘 안다며 공인중개사를 우습게 보고 구전따먹기하는 동네사람

(8) 조합원의 친인척이라며 싸게 판다는 사람


2. 복잡한 절차와 많은 종류의 구비서류

일반 부동산매매는 비교적 간단한 서류만으로 소유권 명의변경이 되지만, 조합설립 후 물건매매는 

개발을 위한 신탁등기상태이기 때문에 나대지이거나 공사중이므로 소유주입증을 위한 확인과

서류가 많아지게 됩니다.


3. 입주권도 가압류될 수 있습니다.

일반부동산의 제한물권사항을 쉽게 알 수 있지만, 입주권에는 잘 나타나지 않습니다. 

그래도 경매/가압류/근저당등의 하자와 관련한 제한물권이 있을 수 있기 때문에 항상 조심해야 합니다.


4. 매매/임대차 계약시기는 언제부터?

조합설립후라도 언제나 "매매"할 수 있지만, 준공전까지는 매매를 "전매"라고도 합니다. 

임대차(전월세)는 대개 준공예정 3개월전쯤부터 계약하기 시작합니다. 입주후에도 등기권리증은

준공일기준 7~9개월 쯤(단지마다 제각각)지나서 완료되기때문에 객관적으로 확인이 어려운

미등기 상태입니다. 물론 준공전에는 해당물건의 내부를 볼 수도 없습니다.


5. 진행단계에 따라 확인/조건/절차/구비서류가 달라집니다.

그러므로 공인중개사가 업무미숙하거나 무경험자이면 당연히 중개사고 발생!


(추진위원회)-(정비구역지정)-조합설립-건축심의-사업승인-시공사선정-관리처분(조합에 토지신탁)

-이주-(건물멸실)-착공-(관리처분변경)-조합원아파트배정(이때부터 입주권).옵션신청-일반분양,

옵션신청-준공.사용승인-입주(조합원의 분담금 결정 및 납부.이주비반환.옵션비 납부.일반분양자의

잔금납부.동시에 부족금 충당 대출신청)-취득세.양도세(환급대상자)납부-이전고시-소유권보존등기 및 등기권리증(집문서)완료-조합해산


*이전고시 직전일 경우는 소유권명의 변경제한이 있으며, 이전고시직후 명의변경완료해도 조합원의

자격이 명목상으로 조합해산때까지 남아있음.


6. 매수는 의뢰분의 지급능력에 맞게

손님을 막연히 잡아둘 욕심으로 게시한 인터넷상 미끼용물건에 속지마십시오.

일부손님은 투자가능 금액을 안 밝힌채로 무조건 싸고 좋은 것을 찾는 쇼핑하듯 문의에 어떻게

대답할지 참으로 난감합니다.차라리 재지않고 시원솔직히 말씀하신 손님께는 최적의 조건으로

시간낭비없이 단기간내 깔끔하게 중개할 수 있으므로 매우 효율적입니다.


7.이주비를 수령한 물건의 추가대출 가능여부

이미 수령한 이주비는 양수인(매수인)에게 채무승계되지만 매수인의 금융신용상태에 따라

승계되므로 계약전에 본인 스스로 미리 점검해야 매매계약금을 보호할 수 있습니다. 

추가대출은 사업지별 특성에 따라 다르며 입주권 상태로 준공일에 가까울수록 유리한 대출이 됩니다. 물론 준공사용승이 나면 대출조건 및 금액이 더욱 유리해집니다.


8. 환급 또는 부담액으로 결정되는 권리가액이란?

조합원이 보유했던 부동산(건물크기 및 준공년도.대지의 크기 및 위치)에 따라 감정평가액이

정해지므로 조합원들마다 제각각입니다. 

권리가액이란 감정평가액에 예상수익성의 비례율을 곱한 것이므로 비례율이 높을수록 사업성이

양호하다는 뜻입니다. 분양대금(아파트공급가액)보다 권리가액이 크면 환급으로, 반대현상이면

부담금으로 되는데 입주할 때 부담금이 늘거나 줄어들 수 있습니다.

 

참고로 환급은 입주시 실시하는데 양도세의 부과대상이 되며 주택보유수.보유기간을 적용하여

세액산출합니다.