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미분양 전세를 잘 활용하면 좋은데,,, 주의할 점

 

아2009.8.17 미분양 아파트'계약금 5%'의 함정

한경 2013.7.15 2년살고 보증금 돌려준다더니....

한경 2013.8.7 '미분양전세' 깡통안차려면....

한경 2013.8.27 건설사,미분양 아파트 '전세전환'인기

동아 2013.10.7 2년간 살아보라더니...'전세형 분양'의 배신

 

상기의 기사들은 미분양전세를 잘 활용하면 좋겠지만 냉정하게 대처하자는 취지입니다.

분양이 잘 안되면 시행사,건설사들은 특혜성 감언이설로 유혹하는 경향이 많습니다.

위의 기사들을 분류하여 발췌요약하면...

 

1.계약후에는 당연히 해약이 되지 않으니 계약전에 심사숙고

시행시는 분양사원 수백명을 고용해 분위기를 한껏 띄운 후 인해전술로 고객을 잡아오고,수당을 받기위해

분양사원들은 적극적으로 매입을 권유한다. 전철역 인접대단지, 계약금 5% 잔금 95%, 즉시 전매가능,

5년간 양도세 면제라는 '벌떼영업'이 극성을 부린다.

 

그러나 실제 계약에 들어가면 중도금 무이자융자는 대게 시행사,시공사 연대보증으로 계약자본인이

자신의 이름으로 대출받고 매월 발생하는 이자는 잔금납부일까지 시행사에서 대납만 해주는 방식이다.

또한 입주시점이 도래하면 더 큰 문제가 발생한다. 대부분이 전매차익을 목적으로 계약한 가수요일

가능성이 높은데다 시세차익도 생각만큼 오르지 않으면 전매가 어려울 수 있다.

 

2. '선입주 후분양' 전매조건은 반드시 계약서명시할 것

건설사는 미분양아파트를 팔기위해 "주변보다 싼 전세금만 내면 입주자 명의로 소유권을 이전

(전매보장,취득세와 잔금에 대한 이자도 건설사의 부당조건)해주고 2년간 거주도 할 수 있게 해준다"

고 홍보한다. 그러나 아파트값이 떨어지고 거래부진이 계속되면 건설사는 보증금반환이 어렵게 된다.

시세대로 팔면 입주자들이 낸 보증금은 고사하고 은행대출금도 갚기가 어려운 지경에다, 건설사로

전매가 잘 되지 않아 대출금에 대한 이자를 부담하고 있어서 고통이 크다.

 

전문가들은 다음과 같이 조언한다.

(1) '선 거주 후 매입' 등 선(先)입주 전세방식으로 분양되는 아파트를 매입할 때 계약조건이 복잡하기

때문에 관련내용을 꼼꼼히 따져봐야한다.

*실제로 매매계약서에 가까운 내용인 줄 모르는 계약자들중 대부분이 전세와 비슷한 계약으로 알고있다.

 

(2) 계약기간에 건설사가 부도날 경우 본인의 의사와 상관없이 집을 강제로 떠 안거나 보증금을

떼일 수 있다. 입주자들은 금융채무 불이행자로 전락하고 소유권마저 은행에 바뀐다.

 

(3) 전매보장조건이라면 반드시 계약서에 전매시점을 정확히 명기한다.

막연히 "건설사는 전매에 적극협조한다."고만 되어 있지 "계약금반환을 보장한다"는 내용이 없다며

책임을 회피할 수 있다.

 

(4) 전세형 분양입주자는 세입자가 아니기 때문에 건설사가 은행대출을 갚지못해 아파트가 경매로

넘어갈 경우 임대차 보호법적용이 안된다.

 

3. 미분양아파트전세계약할때 임차인은...

건설사는 유동성(전세보증금)을 확보할 수 있고, 임차인 입장에선 전세난일 때 주변시세에 비해

상대적으로 저렴한 보증금으로 집을 구할 수 있다는 장점이 있지만 계약시에 해당 물건관련의

근저당이나 시행사 채무관계들을 제대로 확인해야 안전하다. 또한 경매에 들어가면 건설사직원들의

임금채권등은 최우선 변제금이 된다.

 

-미분양아파트의 전세계약에 대한 필수점검-

 

(1) 등기부등본상 저당권등 물권제한사항을 확인

(2) 계약서의 특약사항이외에 자세한 내용의 체크리스트 첨부요구

(3) 시행사의 국세,지방세등 세금체납여부확인 : 세금완납증명원

(4) 부동산신탁사가 업무대행할 경우 보증금을 반드시 신탁사의 명의통장에 입금할 것.

(5)  등기소에서 전세권설정등기, 동사무소에서 전입신고 및 확정일자 받기.

 

-전세보증금 반환보증제도를 활용하기-

 

2013년 9월 '4.1부동산대책 세부실행방안'에 따라 나온 제도로, 건설사가 부도등으로 전세금반환을

못할 때를 대비해 대한주택보증이 전세보증금반환을 책임지는 제도이다.

거주하는 동안 소유권이 이전되기 때문에 취득,재산세등을 내는 '애프터리빙제'보다 임차인에게 유리하다.

전세보증금 반환보증제도는 전세는 물론 보증부 월세(반전세)보증금도 포함되며, 건설사는 임차인이 보증을

신청하면 대한주택보증이 적정성여부를 따져서 보증서를 발급한다.

 

(1) 보증기관 : 대한주택보증

(2) 보증신청인 : 임차인(개인,법인),건설사(시행사)

(3) 기간 및 금액 : 계약기간 2년이상, 보증금은 수도권이 3억원이며 기타지역은 2억원 이하

(4) 보증료율 : 개인임차인 0.24%, 법인 임차인은 0.43%(예상) 건설사는 신용등급에 따라 0.26~1.58%(예상)


4.애프터리빙란? 유의할 사항은? (조선 2013.8.29기사)


건설사들이 판매전략을 위해 After Living, Smart Living, Pre-Living, Just Live 등등의 이름으로 내걸고 있지만

내용은 비슷하다. 요약하면 '일단 살아보고나서 마음에 들면 그때 정식으로 계약조건, 즉 '매매(분양)조건부 전세'

인 셈이다. 통상 분양가의 20%대를 계약금조로 우선 내고 2~3년 살다가 맘에 들면 매매 계약하고, 

그렇지 않으면 계약금을 돌려 받는 식이다.


<주의사항>

계약서 내용을 자세히 확인해야 나중에 낭패가 없다. 계약기간이 끝나 집을 사지않으면 위약금을 내라고

하는 데가 많고, 중도금이자를 건설사가 대신 내주는 곳도 많지만 나중에 돌려달라고 할 수있다.

계약금 반환을 보증하는 곳이 혹시 소규모 시행사나 분양대행업체가 아닌지 눈여겨볼 필요가 있다. 나중에

이 업체들의 사업이 어려워 도산하면 계약금을 날릴 수 있기 때문이다. 매입하더라도 (1)집값을 기존분양가에

주는건지 (2)할인 분양가를 적용받는지 (3)적당한 시세인지도 확인해야 한다.


*** '에프터리빙'제 계약하기전 이것만을 따져보자***

(1) 납입금을 돌려 받을 때 혹시 제약조건이 없는지.

(2) 계약서에 매매나 납입금을 돌려 받는 시점을 정확하게

(3) 구매하지 않으면 위약금을 달라고 하는지

(4) 대출이자를 건설사가 부담하기로 해 놓고 나중에 딴소리 않게

(5) 보증을 분양대행업체난 시행사가 맡으면 피해를 볼 수도 있다.