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하자보수에 대하여 태만.거부하는 시공사,  

                            조합해산을 늦추려 고의적 하자소송


       작성인; 금강부동산 대표 인윤식 010-3749-8472

 

  당 작성문은 고객(소비자)에겐 유익한 정보이겠지만 해당 사업지의 시공사 및 조합에겐 매우 

민감한 내용이므로 최악의 경우에만 대비해 참고하시기 바랍니다. 



A. 하자보수를 건설사가 인정을 안하면 국토부에 심사요청

        관련기사 요약정리;  매일경제 2017. 2. 4,     중앙일보2019. 11. 22


 참고로 외부적 원인으로 생기는 일조권 침해와 손해배상해당 여부 함께 게재합니다


                                       입주자의 하자보수 요구는 당연한 권리!!

1. 하자의 뜻


  '점검요령'에 따르면 하자란 공사상 잘못으로 균열.침하.파손.들뜸.누수 등이 발생해

 건축물의 안전.기능.미관상. 지장을 초래할 정도의 결함이다.


2. 아파트하자가 끊이지 않는 이유와 원인


 (1) 전문가들은 하도급 관행 등 후진적인 건설업 구조에서 찾는다. 공사 감독 체계가 헐겁고, 

  높은 품질을 갖춘 업체보다 최저가를 내세우는 업체에 일감을 주는 경향 때문으로 분석된다.


 (2) 현행 관련법에는 하자보수 의무 연한만 규정돼 있을 뿐 언제까지 보수를 완료해야 하는지에

  대한 강제규정은 없다. 특히 준공 승인전 입주자 점검때 하자가 발견돼도 건설사가 '하자보수

  계획서'만 내면 승인이 난다. 문제는 이 계획서에도 '이행완료기간'은 없다는 점이다.


3. 품목별로 보장기간 하자보수 가능여부


  구조물.시설물에 따라 기간이 다른데 공동주택관리법 (사업주체의 담보책임, 시공사의 하자

 보수 의무, 사업주체의 하자에 대한 손해배상액 책임 등 규정)에 따라 시설.공사별 무상보수

 보증기간은. . . (기존 아파트를 매매한 경우에도 준공 시점을 따져 무상수리 가능)


  마감; 미장, 수장(손질하고 꾸밈), 도장, 도배, 타일, 가구, 가전제품    2년

  창호; 창문틀, 문짝, 창호 유리 및 철물                                    3년

  급수. 위생; 저수조, 정화조, 옥외 급수                                    3년

  냉난방. 공조; 배관, 닥트, 보온, 온도조절, 냉방                            3년

  통신; 통신 신호설비, 가정 자동화 설비, TV관련                           3년 

  대지조성. 방수; 옹벽, 배수, 도장, 방수                                 5년

  구조물; 철골, 지붕                                                        5년

  지반공사;                                                                 10년


4. 증거확보가 중요


 입주자에게 책임을 넘길 수 있으므로 필히 사진이나 동영상을 찍어 남긴다. 

주의할 점은 인테리어를 하려면 반드시 하자보수가 끝난 후 한다.


5. <절차 및 방법> 사업주체(시공사)의 법적 하자보수 의무


 미온적이면 국토부의 하심위(하자 심사분쟁 위원회)에 심사요청.

오피스텔 하자는 각 시.도에 설치된 집합건물 분쟁조정 위원회에 신청한다.


 (1) 사업주체는 입주자(대표회의)의 하자보수 청구로부터 15일 이내 보수할 법적의무가 있다.

  만약 해당기간내 보수가 어려울 경우 보수대상과 일정, 담당자 등이 포함된 계획을 통보할

 의무가 있다.


 (2) 15일이 지나도록 아무런 소식이 없거나 하자인정을 안하면 국토부 하자심사분쟁조정

 위원회에 심사를 신청 (조정위 판단은 법적효력을 지님) ---> 하자판정되면 60일 이내 보수를

 받을 수 있다


6. 입주민을 대신하여 하자를 잡아내는 '새 아파트 사전점검 대행'시장도 커지고 있다.

  2019년 11월 현재 홈체크, 우리홈, IHI 등15곳 가량업체가 영업 중이다.


7. 참고; 일조권이란? 손해배상해당 여부는?


  신축 아파트 자체에 하자가 있다면 외부적으로는 일조권 침해라는 것도 생길 수 있다.

 일조권이란 햇빛을 받을 권리인데, 조망권과 달리 건축축법 등에 구체적으로 적시돼 있어

 법적인 권리로 인정 받고 있다.


  아파트가 들어서면서 일조량이 줄어 들었더라도 수인한도의 범위를 벗어 나야만 손해배상을

 받을 수 있다.

  * 수인한도(受忍限度)란? 환경권의 침해나 공해, 소음따위가 발생하여 타인에게 생활의 방해와

  해를 끼칠 때 피해의 정도가 서로 참을 수 있는 한도.


  대법원은 "동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속해

  2시간 이상 확보되거나, 오전 8시부터 오후 4시까지의 8시간 중 일조시간이 통틀어 최소 4

  시간 정도 확보되는 경우는 이를 수인해야 하고, 위 두가지 중 어느것도 충족하지 못하는 경우

  수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다"고 판시했다.




B. 고의적으로 조합해산(청산)을 늦추려고 

                                   조합측의 '하자소송 남발'

        관련기사 요약정리; 매일경제 2018. 7. 16,        이데일리 2019. 10. 17


1. 조합의 하자보수 소송으로 인하여 입주민이 당하는 피해의 예


 (1) 준공된 새 아파트는 A.S기간도 남았고 입주자 대표회의도 있는데도 조합이 시공사를 상대로 

 소송을 진행하고 있으니 가구 내 하자를 파악할 수 있도록 협조해 달라는 황당한 공문===>

 소송이 진행되자 시공사들은 AS를 중단하겠다고 공문을 입주자대표회의에 보냄===>

 일단 소송이 진행되면 시공사들의 AS중단===>소송은 조합이 했는데 그 피해는 입주민이 당함


 (2) 조합이 제기한 소송 시점이 문제; 시공사의 AS종료 후 관련협상을 시작하는게 상식이다.


 (3) 소송범위

  시행사가 시공사에게 권리행사를 할 수 있는 범위는 준공 전까지다. 

가구내 하자에 대해 입주자 동의없이 일방적으로 문제제기를 할 수 없으므로 입주자가 가구내 

하자검사를 거부해도 조합으로서는 어찌할 방법이 없다.


2. 조합집행부가 불순의도로 법조계와 밀월? 시공사와 유착?


 (1) 소송이 제기되면 소송이 끝날 때까지 조합청산은 불가하므로 청산때까지 조합장과 사무장 

   등 상근직원들이 급여.활동비를 받는다.

   원칙적으로 아파트 분양이 끝나고 입주 완료되면 조합은 빨리 청산해서 이익금을 조합원에게 

  반환해야해야 하므로 조합은 계속 존속할 이유가 없다.


 (2) 조합이 소송을 꺼려해도 법조인들의 부추김

   로스쿨 도입으로 변호사가 급격히 늘고 경쟁이 치열한 산물의 부작용, 전문화로 활로를 모색

  하는 법조인들이 늘고 있는데 정비사업관련 소송도 그 중의 한 영역이다. 이들은 조합을 찾아

  다니며 소송을 부추기고 인지대. 하자 적출비 등 소송관련 초기 비용을 대납한다.

   승소하면 승소금액의 10%이상을 성공보수로 챙긴다.


  * 2019년 상반기 기준 소송가 총액 1693억원 (삼성물산이 150억원 이상만 공개에 포함하며 

   호반건설을 제외한 나머지 소송가가 20억원 이상의 57건만 공개한 기준이므로 추정합계액은

    2000억원이 넘을 수 있음.


 (3) 고비용 법무법인 이용보다는 우선 국토부의 하심위(하자심사분쟁조정 위원회)에...

   하심위의 판단은 법적효력을 지니므로 법무법인 이용을 하자. 되풀이 되는 아파트 하자분쟁에

  소송을 부추기는 법무법인들이 활개를 치며, 그들의 대부분은 하심위가 문제해결의 우선적인

  통로라는 것을 알리지도 않는다.

   하자 문제해결을 위해 법원으로 직행할 경우 하자보수 기간은 길어지고 소송비용만 날릴 수

  있기 때문에 소송은 능사가 아니다. 변호사 선임비용의 부담도 큰 데다 소송기간이 길어지고

   승소 가능성도 장담하기 어렵다. 이런 와중에 시공사측에서 일절 하자보수를 하지않아 생활의 

  불편을 감수해야만 한다.


3. 밀월관계. 유착관계를 예방하려면 입주자 대표회의가 주도로 해야


  하자에 대한 보수. 손해배상 청구권은 입주민의 고유 권한이며 재산권이다.

  일반분양의 입주자들 위주로 구성된 입주자 대표회의의 주도로 시공사와 협상하는 게 합리적

  이다. 조합이 주도하면 시공사와 유착. 법조인과의 밀월 관계로 유지될 수 있다. 

   물론 입주자 대표회의 집행부도 (조합장 자격과 같이) 청렴성. 공정성.전문성 등을 갖춰야

 한다.