http://www.ggysy.co.kr/xe/files/attach/images/3754/ea22668129b25b46b654397d444e3bf2.gif

조합설립부터 보존등기까지의 매매는 각별한 주의를...


***특히 매매(전매의 양도.매수)할 때***


아래의 내용들은 저희가 도정법(도시및 주거환경 정비사업법)을 최초로 적용한 서울시 동작구

정금마을 재건축 신축 "이수힐스테이트"과정에서 업자들의 청탁을 뿌리치고 오직 조합원의 권익을

위해 겪은 체험과 실무를 토대로 작성한 산 지식입니다.

저희는 2000년초부터 시작하여 2013년 봄 성공적으로 입주완료하고 동년 11월 조합원 등기권리증

배부까지의 모든 과정에서 수차례의 개발동의서 징수, 임원으로서의 추진위 및 조합의 핵심업무에

적극 협조했으며, 까다로운 전매도 완벽하게 중개했습니다.


재건축의 산증인! 신뢰성의 토박이 금강공인중개사!



1.믿을 만한 공인중개사에게 의뢰를...

팔든지 사든지 간에 목숨같은 재산을 지키려면 장기간 한 지역에서 풍부한 경험과 신뢰할 만한 

중개사무소에 의뢰하고, 반드시 다음과 같은 업소나 사람을 피합시다.


(1) 입주장사가 주목적인 떴다방                            (2) 중개업으로 위장한 컨설팅업소

(3) 대표자가 자주 바뀌는 업소(간판 대표자명과 다름)   (4) 무자격/무등록 업소

(5) 자격증을 빌리거나 바지사장업소                        (6) 계약독촉만 하거나 무책임한 업소

(7) 조합원을 잘 안다며 공인중개사를 우습게 보고 구전따먹기하는 동네사람

(8) 조합원의 친인척이라며 싸게 판다는 사람

(9) 조합원이 매수인으로 위장하여 매매시세교란


2. 복잡한 절차와 많은 종류의 구비서류


일반 부동산매매는 비교적 간단한 서류만으로 소유권 명의변경이 되지만, 조합설립 후 물건매매는 

개발을 위한 신탁등기상태이기 때문에 나대지이거나 공사중이므로 소유주입증을 위한 확인과

서류가 많아지게 됩니다.


3. 입주권도 가압류될 수 있습니다.


일반부동산의 제한물권사항을 쉽게 알 수 있지만, 입주권에는 잘 나타나지 않습니다. 

그래도 경매/가압류/근저당등의 하자와 관련한 제한물권이 있을 수 있기 때문에 항상 조심해야

합니다.


4. 매매/임대차 계약시기는 언제부터?


조합설립후라도 언제나 "매매"할 수 있지만, 준공전까지는 매매를 "전매"라고도 합니다. 

임대차(전월세)는 대개 준공예정 3개월전쯤부터 계약하기 시작합니다. 입주후에도 등기권리증은

준공일기준 7~9개월 쯤(단지마다 제각각)지나서 완료되기때문에 객관적으로 확인이 어려운

미등기 상태입니다. 물론 준공전에는 해당물건(아파트)의 내부를 볼 수도 없습니다.


5. 진행단계에 따라 확인/조건/절차/구비서류가 달라집니다.


그러므로 공인중개사가 업무미숙하거나 무경험자이면 당연히 중개사고 발생!


(추진위원회) - (정비구역지정) - 조합설립 - 건축심의 - 사업승인 - 시공사선정 - 관리처분(조합에 토지신탁) - 이주 - (건물멸실) - 착공 - (관리처분변경) - 조합원아파트배정(이때부터 입주권).옵션신청 - 일반분양,옵션신청 - 준공.사용승인 - 입주(조합원의 분담금 결정 및 납부.이주비반환.옵션비납부.일반분양자의 잔금납부 동시에 부족금 충당 대출신청) - 취득세.양도세(환급대상자)납부 - 이전

고시 - 소유권보존등기 및 등기권리증(집문서)완료 - 조합해산


*이전고시 직전일 경우는 소유권명의 변경제한이 있으며, 이전고시직후 명의변경완료해도 조합원의

자격이 명목상으로 조합해산 때까지 남아있음.


6. 매수는 의뢰분의 지급능력에 맞게


손님을 막연히 잡아둘 욕심으로 게시한 인터넷상 미끼용물건(찾으면 방금 계약됐다며 다른 물건으로 유도)에 속지마십시오.

일부손님은 투자가능 금액을 안 밝힌채로 무조건 싸고 좋은 것을 찾는 쇼핑식 문의하면 어떻게 대답

할지 참으로 난감합니다.차라리 재지않고 시원솔직히 말씀하신 손님께는 최적의 조건으로 시간낭비

없이 단기간내 깔끔하게 중개할 수 있습니다.


7.이주비를 수령한 물건의 추가대출 가능여부


이미 수령한 이주비는 양수인(매수인)에게 채무승계되지만 매수인의 금융신용상태에 따라 승계

되므로 계약전에 본인 스스로 미리 승계가능여부를 점검해야 매매계약금을 보호할 수 있습니다. 

추가대출은 사업지별 특성에 따라 다르며 입주권 상태로 준공일에 가까울수록 유리한 대출이 됩

니다. 물론 준공/사용승인 나면 대출조건 및 금액이 더욱 유리해집니다.


8. 환급 또는 부담액으로 결정되는 권리가액이란?


조합원이 보유했던 부동산(건물크기 및 준공년도.대지의 크기 및 위치)에 따라 감정평가액이 정해

지므로 조합원들마다 제각각입니다. 

권리가액이란 감정평가액에 예상수익성의 비례율을 곱한 것이므로 비례율이 높을수록 사업성이

양호하다는 뜻입니다. 분양대금(아파트공급가액)보다 권리가액이 크면 환급으로, 반대현상이면

부담금으로 되는데 입주할 때 부담금이 늘거나 줄어들 수 있습니다.

 

참고로 환급은 입주시 실시하는데 양도세의 부과대상이 되며 주택보유수.보유기간을 적용하여

세액산출합니다.


이런 중개업소는 정말 싫어요!

 

열심히 자기 본업에 충실하고 동종 업계간 친목과 상부상조, 소비자(의뢰인)의 요구를 속히 해소

하는 차원에서 공동중개는 바람직한 일입니다.

그러나 남이 상당기간 공들인 과실(果實)을 욕심내거나 상도의(商道義)를 무시하는 일부의 업소는

 동종업계에서 없어져야 합니다.  또한 갈등(葛藤) 조장과 중개 분쟁을 야기하여 주변을 늘 피곤하게

만드는 업소때문에 동종업계가 함께 매도당하는 공적인 피해에 다함께 반성하여 경계합시다.

 

 *****상도의. 거래질서가 엉망인 업소에 의뢰하시면 결국 손님도 피해를 당합니다.*****

 

1. 협회의 지회나 분회에서 정한 공동규율과 단체의 권익을 무시하고 자기 멋대로 개인만의 이익을

위하여 영업하는 업소.

(모든 회원의 권리와 이익을 위하여 튼튼한 협회가 되도록 협회공제가입과 성실한 회비 납부부터

실천하시고, 불우이웃돕기/수재민돕기 등등의 기금행사에 소액으로도 적극 동참합시다. 

특히 지회장 및 분회장등등 회직자들의 희생과 봉사에 감사를 표합시다. )

 

2. 회원들이 협회.지회의 선양을 위하여 단체대민봉사활동, 우리업계의 정당한 권익을 위하여

단체시위 투쟁하는 바로 그 시간에  무임승차식 영업으로 사욕만 챙기는 뻔뻔한  업소

 

3.소비자가 전화하게 유인하는 (교묘히 헷갈리는 수법, 터무니 없는 낮은 가격, 파격적인 조건의)

  미끼용 허위매물을 게시하는 업소.!!!---즉시 고발합시다.   

심지어 회원끼리 이용하는 지역정보망에도 허위매물로 약올리는 업소!!  이런 못 된 행위는 소비자

들이 우리 업계전체를 한심한 집단으로 여길 수 있으므로 이런 업소를 혼냅시다.

 

 4.원래 공동중개의 타업소로부터 얻은 정보(주소.동호수.전화번호)를 얻었음에도 불구하고, 오직 단독

중개욕심때문에 새치기식 자기물건(손님)으로 만들거나, 초기엔 중개진행을 안하는 척하다가 상대방이 잊을 (대개 3~4개월 후) 슬그머니 채뜨리는 업소(수수료 인하로 유혹하기도 하며, 들키면 의뢰인이 스스로 방문하여 내놨다고 거짓말 함).


"손님이든 물건이든 빼앗는 것도 능력이다"라는 사고방식의 철면피는 제거대상입니다.

  실제로 이런 행위를 한 중개사무소가 법적소송당하여 중개의뢰인까지 증인으로 법정출두한 사례가

으므로 주변에 이런 업소가 있는지 확인하시길~~

 

 5. 스스로의 노력보다 타중개사무소가 이미 지역사회에서 선의적으로 공들여 마케팅(홍보)한 결과물을 채뜨려 자기 것으로 편하게 만드는 업소(가짜 손님을 보내거나,  전화로 자신의 이름과 상호를

숨기고 매물정보를 수집하는 행위)

 

6. 평소에 양심바른 척하다가 기회가 되면 잠재된 좌충우돌성으로 분쟁을 일으키고, 자기 업소의 손님만

챙기려 과잉충성으로 상대측에게 일방적인 요구와 조건을 내세워서 무리하게 계약을 요구하는 업소.

 

7. 공동 중개경우, 상대방에게 미리 수수료 배분 및 역할분담을 알리지 않고 있다가 계약만 되면 돌변

하여 몫을 더 챙기려고 상대 업소에게 억지쓰는 업소.  

또한 자기 역할을 못하거나 문제가 생겨도 나몰라으로 뒷짐만 지고 있다가 잇속이 될만 하면 제 몫만

 철저히 챙기는 업소.

 

8. 타업소가 이미 어느정도 (가계약 성사)단계에 와 있는 것을 알면서도, 계약 파기를 부추기는 업소.

이런 업소는 애초부터 의뢰물건을 독점하려고 적정시세보다 실현불가능한 가격을 멋대로 제시하여

시장을 교란시킴.

 

9. 타업소에서 이미 정상적으로 끝낸 계약에 대하여 "너무 싸게 팔아서 억울하겠다" 또는 반대로

"너무 비싸게 바가지 썼다" 라는 말로 손님에게 염장질하는 업소.

 

10. 양호하게 사업진행하는 해당 재건축(재개발)조합에 한심하게도 손님들의 안면을 최대한 활용해

자기과시용 압력수단으로 간섭· 비방하는 업소.

이와는 반대로 해당지역의 조합/조합장과의 친분을 악용해 최대한 우월적 독점행위로, 선의의 타중개

업소를 배척하거나 영업방해하는 업소

 

11. 실권을 쥔 실장.토호세력이 공인중개사를 바지사장으로 세워 대표자가 자주 바뀌는 업소.

(문제가 생길 것같으면 재빨리 공인중개사를 갈아 치우는 이런 업소는 자격증을 빌려서 불법 영업

하는 데, 당연히 민형사상 법적 책임은 해당 공인중개사에 있을 뿐만 아니라 의뢰인에게도 재산상

손해가 있음을 유의하실 것).

반대로 실제 대표인 자격증 소지자가 꼭두각시의 실장신세로 전락한 업소

이런 업소들 간판의 대표자명과 실제 대표자명과 다른 경우가 대부분이므로 확인바랍니다. 

 

12. 관행상 큰 흠이 없는 건축물을 소유한 손님에게(약점을 이용하여) 자기만이 독점 중개 하도록

협박하는 악질 업소.(겉으로는 투철한 고발정신?을 앞 세우지만 실제는 자기 욕심만 채우는 이런

파렴치범 업소때문에 공인중개사 전체가 욕 먹고 선의의 손님에게까지 피해발생!)

 

13. 동종업종의 점포(가게)들이 이미 포화상태인 것을 알면서도 오로지 중개수수료에 눈이멀어

다른 경쟁업종을 끌어드려 기존점포를 죽이는 업소. 이런 중개업소는 수수료가 생기도록 일부러

점포주들을 바뀌게 작당해 피눈물나게 만듦.

 

14.중개수수료를 공짜 또는 헐값으로 해주겠다는 야비한 업소

"나만 살자"는 업자들때문에 일반인들 조차 선의의 공인중개사까지 우습게 여겨 비참한 전문직으로

만들고 있음. 공인중개사는 중개보수로 생계를 연명하는 직업인데, 야비한 업소는 손해본 중개수수료를

 불법.부정수입으로 만회하기 위해 언젠가는 공짜를 좋아하는 귀하(소비자)에게 멋진 한방(한탕주의 사기

행위)을 때릴 수 있음.

"누구나 돈앞에서는 비굴하다"라는 진리를 악용하는 중개업소와 의뢰인(손님)이 중개업계의 질서를

어지럽히는 장본인들 입니다.

이런 한심한 행위는 주로 부당한 독점욕심.무자격.무등록.중개업위장 컨설팅업소들의 단골밥상입니다.

 

15. 부동산 중개를 교란하는 업자(업소)는 추방돼야 한다.

그들은 신축아파트단지의 입주장사/ 상권장악목적의 중개수수료포기를 획책하는데 특히 중개업으로

위장한 컨설팅업소는 대부분 일반인들이 적법의 중개사무소로 착각하고 있음.


 

                                   < 불법중개 계약을 적법계약으로 세탁하는 순서 >

 

위장업소가 직접계약 또는 친분있는 적법업소가 대리계약  -  부동산거래신고 직전에 중개업등록

하거나 (대리계약사무소그대로 유지) 계약서를 새로 작성하고, 불법증거인 먼저 것을 파기  - 

부동산거래신고  -  잔금치르기  -  입주장사 물건이 없으면 비싼 권리금 받고 타지로 떠남  -  과거의

불법중개를 감추기 위해 대표자.상호.전화번호 등등을 수시로 변경하거나 잠적