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     불법전매 연루자 처벌, 입주권 무배정된 조합원 것 위험!

              현금청산용 감정평가 방법 및 결정기준

                               해당 기사내용을 늦게 요약.정리했으므로 유의하여 참고하십시오


1. '불법전력' 분양권을 정상취득해도 입주 못해

         매일경제 2016. 11. 24 기사내용


 합법적으로 분양권을 매입했더라도 과거에 청약 및 전매과정의 불법이 발각돼 입주가 취소되는 

경우가 있는데,

 국토부에 따르면 분양사업주체는 분양권의 불법전력이 확인될 경우 입주권게약을 파기할 수 있다.

파기하는 대가로 분양금액과 이자만 지급 (웃돈=프리미엄은 제외 됨)된다. 

 웃돈을 받으려면 매도한 사람에게 소해배상을 청구하는 방법밖에 없다. 


(1) 부동산 관련 불법행위 처벌대상; 공인중개사, 매도인, 매수인 등 모두에게 처벌

(2) 청약통장 불법거래 행위; 공인증개사와 매도인은 3년이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금

(3) 전매제한의 분양권매도 행위; 공인중개사와 매도인은 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 

 벌금, 분양권 취소

(4) 전매제한기간 중 가계약을 하고 나중에 이전등기하는 편법도 처벌됨

(5) 주요 단속항목; 청약통장 매입, 분양권 불법전매, 거래가격 허위신고(금액 업.다운 계약)

(6) 떴다방(이동식 중개업소) 처벌; 단지의 연관성과 관계없이 임시 시설물을 설치하고 중개행위

  하면 공인중개사법 위반임


2. '재건축추진 아파트' 여러채 가진 사람이 파는 매물을 조심!

          한국경제 2017. 6. 23 기사내용


(1) 조합설립 시점에 새 아파트로 배정받을 조합원수를 확정하는데, 특정 재건축 대상을 3채이상

  보유한 다주택자 매물을 매입하면 '6.19 부동산 대책'에 따라 최대 2채만 배정하므로 

 나머지 1채는 새 아파트 입주권 배정없이 현금청산될 수 있다.

   즉, 한 조합원이 기존 줕주택 10채를 소유했다면 8채가 매물로 나올 수 있다. 

  참고; 2017년 '8.2 부동산 대책'은 더욱 강화될 것임

  이런 이유로 재건축 관련규정을 잘 몰라서 매물로 내놓거나 경제사정이 나빠져 경매당할 

  가능성이 있다.

(2) 현금청산이란? 재개발.재건축에서 새 아파트 입주궈권을 포기하는 대신 조합으로 부터 

  현금을 받는 것을 의미한다. 

            *관련 결정기준 및 처리방법의 자세한 내용은 아래의 '3 번'에 있음

(3) 매도인. 공인중개사가 현금대상 물건의 고지 불이행은 사기죄!

  매도인은 현금청산이 될 수 있다는 사실을 공인중개사에게 설명해야하고, 공인중개사 역시

 매수인에게 설명해야 한다.--- 불이행 경우 형법상 사기죄.공인중개사법 위반 등으로 처벌한다.

 (가) 매매계약 전 반드시 조합에 매도인의 다추택자 여부를 확인할 것.

 (나) 현금청산 대상으로는 싫고 조합원이 되고 싶다면 "누가 대표 조합원이 될 것인지

  정해야 한다.


3. '현금청산' 재건축 물건의 위험성

        매일경제 2017. 8. 12 기사내용


  2017. 9 ~ 10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정

 대상 지역내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역내에서 2채 이상 주택을 보유하고 있더라도

 원칙적으로 신축 주택을 1채만 받고, 나머지 주택은 관리처분 인가 이전에 청산계획을 제출해야

 한다.

 추가로 보유한 주택은 관리처분 계획인가후 90일 이내 현금청산되는데,  청산 당시 소유자는 

 양도세 납부하며 다주택자는 양도세 중과된다.


(1) 이로 인하여 향후 나오는 재건축 매물 대부분이 현금청산이 될 것이며, 8.2 부동산 대책으로

 시세보다 싼 '현금청산'매물이 등장하는데 일반 재건축 물건과 다른 점이 많아 주의가 매우

 요구된다.

  이런 물건들은 재건축 이후 새집을 받지 못하고 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다.

 단, 현금청산 물건은 재건축 초과이익 환수제 부과대상이 아니다.

(2) 현금청산용 감정평가 방법 및 결정기준

 현금청산할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다.

 이 경우 시장.군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한

 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 

 만약 조합정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다.

(3) 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우.

 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구한다.

대법원  매도청구가격 판례; 1996년 판례. 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 

포함된 수준

 (4) 현금청산용 매물투자의 리스크 발생

 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제매각 대상이 되거나 오랜기간 투자금이

 잠길 수 있다.

(5) 운 좋으면 조합원 자격?

 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이

 설립될 경우에는 조합원 자격이 될 수 있다.