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조합설립부터 보존등기까지의 매매는 각별한 주의를...


***특히 매매(전매의 양도.매수)할 때***


아래의 내용들은 저희가 도정법(도시및 주거환경 정비사업법)을 최초로 적용한 서울시 동작구

정금마을 재건축 신축 "이수힐스테이트"과정에서 오직 조합원을 위해 겪은 체험과 실무를 토대로

작성한 산 지식입니다.

저희는 2000년초부터 시작하여 2013년 봄 성공적으로 입주완료하고 동년 11월 조합원 등기권리증

배부까지의 모든 과정에서 수차례의 개발동의서 징수, 임원으로서의 추진위 및 조합의 핵심업무수행을

적극 협조했으며, 까다로운 전매도 완벽하게 중개했습니다.


재건축의 산증인! 신뢰성의 토박이 금강공인중개사!



1.믿을만한 공인중개사에게 의뢰를...

팔든지 사든지간에 목숨같은 재산을 지키려면 장기간 한 지역에서 풍부한 경험과 신뢰할 만한 

중개사무소에 의뢰하고, 반드시 다음과 같은 업소나 사람을 피합시다.


(1) 입주장사가 주목적인 떴다방                      (2) 중개업으로 위장한 컨설팅업소

(3) 대표자가 자주 바뀌는 업소                        (4) 무자격/무등록 업소

(5) 자격증을 빌리거나 바지사장업소                  (6) 미숙하거나 무책임한 업소

(7) 조합원을 잘 안다며 공인중개사를 우습게 보고 구전따먹기하는 동네사람

(8) 조합원의 친인척이라며 싸게 판다는 사람

(9) 매수인으로 위장하여 시세교란하는 조합원


2. 복잡한 절차와 많은 종류의 구비서류


일반 부동산매매는 비교적 간단한 서류만으로 소유권 명의변경이 되지만, 조합설립 후 물건매매는 

개발을 위한 신탁등기상태이기 때문에 나대지이거나 공사중이므로 소유주입증을 위한 확인과

서류가 많아지게 됩니다.


3. 입주권도 가압류될 수 있습니다.


일반부동산의 제한물권사항을 쉽게 알 수 있지만, 입주권에는 잘 나타나지 않습니다. 

그래도 경매/가압류/근저당등의 하자와 관련한 제한물권이 있을 수 있기 때문에 항상 조심해야 합니다.


4. 매매/임대차 계약시기는 언제부터?


조합설립후라도 언제나 "매매"할 수 있지만, 준공전까지는 매매를 "전매"라고도 합니다. 

임대차(전월세)는 대개 준공예정 3개월전쯤부터 계약하기 시작합니다. 입주후에도 등기권리증은

준공일기준 7~9개월 쯤(단지마다 제각각)지나서 완료되기때문에 객관적으로 확인이 어려운

미등기 상태입니다. 물론 준공전에는 해당물건의 내부를 볼 수도 없습니다.


5. 진행단계에 따라 확인/조건/절차/구비서류가 달라집니다.


그러므로 공인중개사가 업무미숙하거나 무경험자이면 당연히 중개사고 발생!


(추진위원회)-(정비구역지정)-조합설립-건축심의-사업승인-시공사선정-관리처분(조합에 토지신탁)

-이주-(건물멸실)-착공-(관리처분변경)-조합원아파트배정(이때부터 입주권).옵션신청-일반분양,

옵션신청-준공.사용승인-입주(조합원의 분담금 결정 및 납부.이주비반환.옵션비 납부.일반분양자의

잔금납부.동시에 부족금 충당 대출신청)-취득세.양도세(환급대상자)납부-명의변경제한-이전고시-

소유권보존등기 및 등기권리증(집문서)완료-조합원 중간결산/정산-조합해산


*이전고시 직전일 경우는 소유권명의 변경제한이 있으며, 이전고시직후 명의변경완료해도 조합원의

자격이 명목상으로 조합해산 때까지 남아 있음.


6. 매수는 의뢰분의 지급능력에 맞게


손님을 막연히 잡아둘 욕심으로 게시한 인터넷상 미끼용물건에 속지 마십시오.

일부손님은 투자가능 금액을 안 밝힌 채로 무조건 싸고 좋은 것을 찾는 쇼핑하듯 문의에 어떻게

대답할지 참으로 난감합니다.

차라리 재지않고 시원솔직히 말씀하신 손님께는 최적의 조건으로 시간낭비없이 단기간내 깔끔하게

중개할 수 있으므로 매우 효율적입니다.


7.이주비를 수령한 물건의 추가대출 가능여부


이미 수령한 이주비는 양수인(매수인)에게 채무승계되지만 매수인의 금융신용상태에 따라 승계

되므로 계약전에 본인 스스로 미리 점검해야 매매계약금을 보호할 수 있습니다. 

추가대출은 사업지별 특성 또는 개인신용에 따라 다르며, 입주권 상태로 준공일에 가까울수록 

유리한 대출이 됩니다. 물론 준공사용승이 나면 대출조건 및 금액이 더욱 유리해집니다.


8. 환급 또는 부담액으로 결정되는 권리가액이란?


조합원이 보유했던 부동산(건물크기 및 준공년도.대지의 크기 및 위치)에 따라 감정평가액이

정해지므로 조합원들마다 제각각입니다. 

권리가액이란 감정평가액에 예상수익성의 비례율을 곱한 것이므로 비례율이 높을수록 사업성이

양호하다는 뜻입니다. 분양대금(아파트공급가액)보다 권리가액이 크면 환급으로, 반대현상이면

부담금으로 되는데 입주할 때 부담금이 늘거나 줄어들 수 있습니다.

 

참고로 환급은 입주시 실시하는데 양도세의 부과대상이 되며 주택보유수.보유기간을 적용하여

세액산출합니다.